日本房地产泡沫破灭给我们的启示

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1、日本房地产泡沫破灭会在中国重演吗上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为中国将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，中国绝对不会发生类似情况。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。现在中国房地产业经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短二三年时间里上涨了百倍，有人说中

2、国房价疯狂了，疯狂的结果是和日本一样的下场，在这种论调下，我认为日本房产破灭是内在原因决定的必然结果，而中国在十年之内不太可能出现日本式的房产泡沫破灭危机。从市场分析来说，假设房地产市场是一个自由市场，只有卖方和买方，主要矛盾为供给和需求之间的矛盾，当供给大于需求的时候，房价就降，供给小于需求的时候，房价就涨。房屋作为一种产品有其特殊性，一批房屋从开工建设，到投入使用，一般需要一到两年的时间，而土地资源是有限资源，因此每年房屋供给量因此比较固定，所以在一般情况下，我们可视供给为一个固定值，这个时候，房价的起伏就决定于需求量，决定于买方。但在中国，

3、房地产市场并不是一个完全的自由市场，它还受到政策调控影响，而政策调整主要是提高买房门槛和买房成本，就是控制和减少需求。但不管怎么调控，这都是外部影响。由于住宅的不可替代性，而现有投资渠道狭窄，通货膨胀高企，政策调控长期来说对于需求总量影响较小，即使在一段时间内受到压抑，消费反弹也将随调控结束而来。我们认为，房屋购买需求取决于三个内在因素，即城市年龄结构，经济发展水平，城市人口增减。基于这三个因素我们来分析日本90年代的情况。Ø日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直递减，到1995年都稳定在85%左右，也就是说在日本经济腾飞

4、的20年，日本持续推进城市化，人们不断由农村涌入城市，这给房地产市场带来了巨大的需求。而到90年代末，城市化停滞，甚至倒退，需求的增长业就嘎然而止。Ø日本在上世纪60年代到90年代，经济腾飞期间，经历了一波生育高潮，平均年龄也稳定在35岁左右，就全球来说，个年龄相对来说比较年轻，而到1989年之后，社会经济发达，生育率低，人均年龄到了40岁，之后就一直升高，人口老龄化越来越严重。我们知道年轻人是买房的主力，而老龄化意味着年轻人越来越少，赡养负担越来越重，生育率底下，由此造成需求大幅减少。Ø日本九十年代末期，经济增长已经达到一个非常发达的程度，而当

5、时日元正在美国的持续压力下快速升值，出口减少，日本外向型经济遭到严重打击，整个经济发展的速度大不如前，而信贷规模却依旧快速增长，城市财富的增长也出现倒退。综合这三个因素都为负值的情况下，日本国内的房地产需求迅速减少，而房地产开发和炒作正在如火如荼的进行着，全然不知他们的产品已经很少有客户需要了。在供过于求的情况下，日本房地产价格飙涨明显是不可持续的，而多米诺骨牌效应造成了日本房地产泡沫磨灭的灾难性后果，日本经济因此低迷了15年。看了日本的房地产悲剧很多人都认为，这一幕即将在中国上演，但是我们看看到现在的中国需求旺盛，对比日本，只能说我们现在的房价

6、需求只是刚刚起步。l中国城市化率现在为46%，并每年以1%的速度增加，也就是说每年约有一千四百万人由农村到城市定居，按人均50平米的居住面积算，每年的建筑新增面积要达到7亿平米才能满足新增城市人口的需求。而现在的城市化率还不到日本战前的水平，还有很长的路要走。l中国现在的人均年龄为32岁，远低于发达国家平均38岁的平均人口，虽然上海等发达城市已经步入老龄化社会，但中国整体还是一个相当年轻的国家。当然由于中国的计划生育政策，生育率降低的结果在一段时间后肯定会显现。l中国现在保持了年均9%左右的发展速度，城市快于农村，达到12%左右，这就是说财富在城

7、市迅速聚集，为房地产的需求进行着快速的积累了，并且还在持续的扩大没有减速的趋势。总之，中国的需求还在源源不断的扩大着，远没有达到临界值，所以不太可能发生像日本一样的房地产泡沫破灭的灾难。但中国的需求还是受到宏观调控的直接影响，在现在的情况下，人们买房的成本大大提高了，甚至丧失买房资格，不可否认需求将大大的降低，但是长远来说需求并没有因此而消失，供小于求的局面没有根本改变，房价在相当长一段时间内还会持续增长。