日本房地产泡沫时代的税制改革及对我国的启示

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1、日本房地产泡沫时代的税制改革及对我国的启示作者：文章来源：中立诚会计师事务所更新时间：2007-11-2423:01:04  　　继荷兰的“郁金香事件”、“洋水仙事件”，英国的“南海公司事件”和美国20世纪20年代中后期的经济泡沫之后，日本于20世纪80年代中后期至90年代初期出现了房地产泡沫。日本房地产泡沫的形成有着深刻的政治、经济原因，并且泡沫给日本经济造成沉重打击。 -　　1、日本的房地产泡沫事件 　　(1)日本房地产泡沫形成的原因 　　日本房地产泡沫的形成有着十分复杂的原因，主要有： 　　①1985年9月，美国、日本等国签

2、订了《广场协定》，其背景主要是美国为了扭转在美日贸易中的不利地位，从而强迫日元升值。众所周知，关于外汇汇率，生产者和消费者之间存在矛盾。生产者(特别是出口生产者)会因为日元的升值而遭受损失，而消费者则会因为进口商品价格的下降而从中受益，所以日本的消费者最初是对日元升值持肯定的态度。但是由于各种各样的管制与市场本身的不完善，消费者没有获得应有的实惠。正是由于这样的原因，抑制日元升值逐渐成为国内的舆论的主流。于是，日本采取了各种政策措施以防止日元继续升值。 　　②1987年2月，美国、日本等国又签订了《罗浮协定》，(美国等国)表示不希

3、望日元继续贬值，因此，要求贸易顺差国(日本等国)下调利率。在美国的强大压力下，日本开始逐步实行金融放松管制的政策，利率一直下调到1989年5月破记录的2.5%。正是在这种情况下，信贷规模急剧膨胀。在日本休闲度假村的炒作下，大量的资金开始投向房地产。 　　③日本20世纪80年代财政运营的主要目标是“财政重建”。为了摆脱巨额的财政赤字，日本开始削减财政支出，并且提高国民税负。更为重要的是，日本开始大规模的缩减国债规模。最终结果是，国债余额占GDP的比重由1986年的42.7%下降到20世纪90年代末的38.1%。对金融机构来讲，国债规

4、模的锐减，使金融机构少了一个极好的资金运用方向。这样，金融机构就不得不改变资金运用的证券组合，增加贷款的比重。　　④1987年，随着日本经济的恢复与发展，提高了居民对资产价格升值的预期。正如同凯恩斯的“美女投票理论”一样，不在于(房地产)资产是否真的会升值，只要全体投票者都看好房地产价格会上升，那么，投资就一定会有收益。因此，居民并不关心房地产泡沫是否存在，眼看着房地产价格猛涨，人们无暇他顾。 　　(2)房地产泡沫的影响 　　正是在这样复杂的原因下，日本的房地产泡沫不断膨胀，最终破裂。这次泡沫事件重创了日本的经济。自二战以来，日本

5、的经济一直比较平稳较快发展，而泡沫被挤破后，日本的经济陷入混乱。由于金融机构广泛而深度的开展了对房地产的投资，以至于使金融机构大伤元气，从而使整个国民经济的发展一蹶不振。在此后的十多年里，日本的经济低迷，经济泡沫导致的后果由此可见一斑。 　　2、日本房地产泡沫时代的税制改革及其政策效果 　　(1)探索准备阶段 　　随着资产价格的高涨的消极影响越来越明显，日本开始探索并实施了一系列的土地政策和地价政策，主要有： 　　①日本于1987年新设“土地交易区域监视制度”。这种制度主要包括两方面的内容。一是在“管制区域内”，土地交易要获得都道

6、府县知事许可的许可制度。二是即使是在“管制区域”外，只要土地交易达到一定的规模，也具有申报义务的“监视区域制度”。 　　政策评价：第一，日本的“土地交易监视区域制度”是在土地上涨到了顶点之后才实施的，时机已晚。换句话说，即使不实行这种制度，房地产价格也会自然趋于下降。第二，通过管制来抑制地价上涨，只是治标不治本，只要不对土地的供求采取措施，就不能从根本上解决问题。所以，总的来说，这个制度并无实质性的效果。 　　②日本于1988年废除了居住用财产置换更新的特别优惠制度。“置换更新的特别优惠制度”是指利用出售居住10年以上的住宅和宅基

7、地而取得的价款，购入新宅，新宅基时，不对原不动产的让与征税的制度。其目的是为了改善居民的居住条件，但是由于这被认为是造成日本城市周边地价上涨的重要原因之一，所以被废止了。 　　政策评价：实际上，“置换更新的特别优惠制度”的或存或废，在日本也是一个广受争议的问题。笔者认为，应当根据经济运行状况，相机抉择，即存在房地产泡沫时，这种制度应当废止：当防地产市场平稳运行时，可以启用这种制度。 　　(2)正式税制改革阶段 　　1989年底，日本正式通过了《土地基本法》，并明确了“对土地要适宜的采取合理的税制措施”的理念。1990年4月，日本政

8、府税制调查会下设土地税制小委员会，开始审议税制改革问题，并正式提出了实行土地保有环节征税等政策建议，具体有： 　　①开征地价税。日本于1992年4月开始对大规模保有土地征税。 　　a.土地的计税依据是土地价值估价。 　　b.地价税的税率是0.3%(