鼎圣国际广场招商方案

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1、鼎圣国际广场招商方案项目平面图区位优势明显惠民县是连接华东、华北的交通枢纽，境内有德龙烟铁路经过，距济南国际机场120公里，距天津240公里。境内220国道及省级干线公路纵横交错，交通运输四通八达。东临滨州港，北临黄骅港，境内建有三座黄河浮桥，到北京以及天津、青岛城市均可当日往返。惠民交通地理位置项目位置惠民惠民县地处鲁西北平原，属环渤海经济圈、黄河三角洲、半岛城市群、济南城市群经济圈四大经济区结合部，版图面积1357平方公里，辖12镇、3个街道办事处和1个省级经济开发区，1163个行政村，63万人口。惠民县历史悠久，文化底蕴深厚，是中国古代著名军事家孙武

2、的故里，辖区内有孙子兵法城、魏氏庄园、武圣园3家国家AAA级旅游景区。项目背景惠民县商业显著特点1：圣豪购物中心一楼:黄金珠宝化妆品时尚女装名烟酒超市二楼:男装男鞋箱包超市三楼:女装内衣羊毛衫女性饰品休闲运动装运动器械四楼:儿童类玩具家纺文教用品图书音像手机数码产品宏图三胞大家电负一层:为停车场沿街主要商业李先生餐饮肯德基。2：宝福林购物中心一楼：超市品牌服饰名表珠宝化妆品数码手机健身器材皮具饰品二楼：超市名牌服饰鞋三楼：服饰儿童鞋类衣服等目前两个购物中心相比，圣豪比宝福林档次要高、业态要全。惠民商业存在的机会点1、萌芽中的商业：惠民县城商业仍以自然的沿街

3、商面为主，城市中部缺少大型一站式的物业，鼎圣国际广场的形成将有利的整合这方面的资源2、消费力逐年上升：随着城市化进程，城区人口不断增加、地方经济水平不断提升，人均消费量不断的增加，城市中部商业体量缺口巨大3、娱乐业相对缺乏：惠民城区餐饮业及娱乐业不够发达，相对城市发展而言相对落后，夜生活不够丰富，城市缺乏活力4、部分业态缺失：众多行业尚未形成具有竞争力专业市场，如百货、餐饮、娱乐、小商品等5、商业物业供应量少：当前主要以东景豪庭（银座商城）项目和城区主要路段沿街商铺为主，投资兴趣有待进一步引导惠民县城市商业现状小结机会利好商业供应量小人口增加产业不均衡理念

4、落后缺乏引导消费力增强商业萌芽期万事具备只欠东风政策导向明显人均消费量逐年增加鼎圣国际广场招商项目分析我们在那里？我们去那里？我们要怎么去？鼎圣国际广场项目分析1：项目现状1、项目处于山东省滨州市惠民县，东临环城东路，南临故园南路，西临南门大街（城市主干道），北临东门大街2、建成后会成为滨州惠民县、以及周边市县最大的商业综合体项目2：面临问题1：前期我们招商没有贯彻招商市调思想，需要进一步的招商和加大市调力度，全面展开招商工作，DM单，招商手册的完善2：组建招商团队进行项目各业态招商3：主力店的定位、洽谈；以及主力店进驻的优惠政策鼎圣国际广场操作目标核心目

5、标：加大招商宣传力度，盘活城区商业消费群体，繁荣市场操作重点：以招商时间节点为项目操作主轴线，推广、销售做相应配合招商范围：主力店招商，例如一站式购物中心，次主力店招商例如各大品牌商家进驻，餐饮娱乐，专业店，散户招商鼎圣国际广场业态定位方向完善一期招商，借助良好市场口碑，打造全新商业投资模式打造惠民县最大的城市综合体，填补市场空白，满足消费居民中高端消费充分发挥项目地理优势，笼络乡镇每日川流不息的消费群重点发展周围市县经营商户，以带动本土商户鼎圣国际广场招商招商解析商业地产核心属性：统一规划统一招商统一运营统一服务（招商工作是持续性，追求质量）鼎圣国际广场

6、招商工作的开展……………招商政策租金体系及租赁模式招商组织架构招商流程招商重要时间节点招商达成目标招销关系招商策略一：招销关系招商商铺有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。二：招商原则在我们眼中业态比例划分原则统一形象原则同业差异，异业互补原则多元经营方式原则招商期间租金优惠原则统一服务，信息化管理原则鼎圣国际广场运营解析我们坚持认为，在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。本项目未来预期不错，但目前商业人气十分薄弱如何建立市场信心，除了品牌效应之外，还

7、必须从商业运营角度下足功夫，整合各种社会资源，提升未来商业价值。鼎圣国际广场租金体系及租赁模式1、返租策略对销售的刺激主要表现在：（1）使业主与经营公司实现了一定程度的分离，通过有商业管理能力的操盘者实现项目的整体良性运营，从而保证了业主的回报，增强业主的投资信心。但经营主体盈利与否是返租实现的基本前提。（2）返租策略可解决业权分散所带来的同样经营问题。使商业项目在统一经经营的前提下，实现商业的最大价值，支持物业的增值能力，也保证了大多数小业主的投资利益。（3）将业主、经营公司、发展商的利益联系在一起，增强了销售信心。a.返租策略中返租期限、返租回报率的合

8、理界定是关键，建议十年返租，年平均回报6%。b.返租起止时间的界定