广西房地产发展态势分析及投资建议策划案

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1、广西房地产发展态势分析及投资建议策划案房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，推动了国民经济的发展.当前，我国经济增长已经进入新一轮上升期。据国家统计局公报的数据显示，2002年以来国内生产总值增长率都在8%以上（2004年达到9.5%）。在我国经济增长强劲势头的带动下，近几年房地产投资和销售增长率都达30％以上，房地产市场出现了快速增长的态势，引起了国家宏观调控部门的关注。2003年以来，国家相继出台了上调固定资产投资项目资金率、暂停审批农用地转非农用地、严格控制信贷规模、实行土地招标、拍卖、挂牌制度等一系列宏观调控措施，矛头

2、直指房地产业。在此形式之下,如何理性认识和评价当前广西房地产业发展形势，防范房地产投资风险，引导企业步入健康、有序的发展呢?我采取以下策略:一、市场化发展策略；二、资本原始积累策略；三、实行差异化策略；四、可持续发展策略。我公司的房地产业起步较晚，2001年开始储备项目，2003年成立专业公司进行运作，经过几年的发展，先后开发（或在开发）了三个项目，总投资近10亿元，我们在学习中不断积累经验，探索出了一些适合自身特点的房地产开发管理的模式。我们房地产开发的思路主要是：一、市场化发展策略：抓住机遇，强势进入，走市场化发展的路子；二、资本原始积累策略：开发好已有的房

3、地产项目，迅速完成资本原始积累；三、实行差异化策略：通过市场细分，挤占高端市场，实行差异化战略，打造知名高尚小区品牌；四、可持续发展策略：选择储备升值潜力巨大的地块，为房地产业可持续发展提供资源保障，增强发展后劲。案例:一、广西房地产的现状及特征（一）广西房地产的发展状况广西房地产业经历90年代的北海房地产“泡沫”之痛后，在经济快速发展、政府固定资产投资、取消福利分房政策、个人住房消费信贷条件放宽等因素和利好条件的影响下，以1999年为一个发展的新起点，开始进入了快速发展时期，房地产市场运行机制初步建立，房地产投资和消费保持了较快的增长速度。由于房地产市场的区域

4、性及全国经济发展不平衡，广西房地产市场发展具有自己个性的特征。1、广西房地产开发投资情况1997-2004广西房地产投资增长情况表年份投资完成额增长（%）占固定资产比重GDP增长固定资产增长（亿元）（%）（%）（%）199722.40————199817.87-20.2———199924.5237.25.37.78.5200038.6757.75.97.36.4200155.6843.77.68.210.8200274.4333.9910.514.22003120.2659.8109.322.532004192.3537.115.3311.827.1（数据来源：

5、广西统计局国民经济和社会发展统计公报）从上表看出，广西房地产开发投资增幅较大，但由于基数小，所以总量并不大。2003年、2004年房地产投资增幅与前几年相比是最高的。1999至2004年，广西房地产投资增长率为GDP增长率的3倍以上，从2003年起，此二者之间的距离进一步加大，房地产投资与GDP增长的协调性开始减弱（见下图）。许多业内人士的共识是：房地产投资增长速度控制在GDP增长速度的2倍以内比较适宜。2003年广西GDP增长为9.3％，而房地产开发投资增长为59.8％，是GDP增长速度的6.43倍；2004年GDP增长为11.8％，房地产投资为37.1％,是

6、GDP增长速度的3.14倍。房地产投资增长与国内生产总值增长不协调，特别是在连续几年投资高增长的情况下更容易发生由“热”到“过热”的转化。2、广西房地产供求关系情况2004年，广西全年商品房销售面积820.36万平方米，增长30.1%（其中商品住宅销售面积749.79万平方米，增长32.0%）；全年房地产业完成增加值95.69亿元，增长11.7%，与此同时出现商品房的空置率较往年高。截止2004年末，全区商品房空置面积为160.41万平方米，比上年增长11.8%。（数据来源：广西房产街www.gxhouse.com发表时间：2005-3-17）1999-2004

7、年广西房地产供销情况表（单位：万平方米，%）项目1999年2000年2001年2002年2003年2004年竣工面积170.89198.24314.29419.6543.03—销售面积140.18154.15275.94417.48490.67820.36供销比率1.221.281.141.011.11—数据来源：《广西房地产发展分析报告》（广西民族出版社2004年12月出版）从上图表看，1999年至2003年，广西房地产供销关系增长基本平衡，但竣工面积与销售面积的相差大体保持在30万平方米左右，但从2003年起，这种差距离进一步拉大，可见空置率已对广西房地产造

8、成一定的泡沫和水份。在焦