房地产投资基金的ｓｗｏｔ分析及政策建议

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1、房地产投资基金的ＳＷＯＴ分析及政策建议摘要：房地产行业是资金密集型行业，对于房地产业来说，获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金现状基础着手，揭示了目前房地产存在的企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。(3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。(5)土地开发贷款有较大信用风险。2房地产投资基金分析2.1房地产投资基金的优势分析(s)(1)房地产投资基金具有融资灵活性：房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定

2、收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。(2)房地产投资基金具有高流动性：它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。(3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小：它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。2.2房地产投资

3、基金的劣势(w)(1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规，房地产税费不尽合理，对于房地产投资基金的实施是个障碍。lOcalhOst另外，我国房地产企业的规模实力有限，能达到成立房地产投资基金要求的不多。(2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理。(3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的

4、影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等。3发展房地产投资信托基金的政策建议3.1建立健全相关的法律制度法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规，但其持续发展，需要更为健全的法律法规制度。对此，应建立完善的法律体系，保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明，以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。3.2明确税收优惠待遇房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国，房地产投资信托可以获得有利的税收待遇，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。

5、我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此，我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。3.3严格监管，强化信息披露国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析，我国对信托计划涉及项目的披露较为简单，对项目的收益和风险结构也未作详细披露。应从发展之初就高度重视监管问题，实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台，另一方面，加大中介机构的连带责任，防止中介机构披露不合格的会计信息。3.4建立交易平台。解决流动性问题标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖，具有很好的流动

6、性，这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台，流动性不足，成为限制信托业发展的一大问题，如果发展房地产投资信托基金，就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度，建立面广、公平、公正和公开的交易平台，提高其流动性。