昆山房地产市场发展态势分析

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1、昆山房地产市场发展态势分析  1. 昆山城市概览l 地理位置：昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。l 人口：统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士达到4万人左右。l 交通：-   沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。-   

2、至苏州市约25分钟车程。l 宏观经济环境： 表1 2004年昆山市若干宏观指标指标名称数值同比增长指标数值横向比较GDP570亿元24.5% 人均GDP9.07万元29.4%位居全国同等级城市之首，是上海市同类指标的1.65倍城镇居民人均可支配收入15011元15.2%是上海市同类指标的0.90倍上年全国百强县（市）评比名次第2位-顺德居首位资料来源：2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。 值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。截至2004年，该市实际利用外资突破90亿美元。其中，台资的比例最高，占到半数

3、以上。目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。2. 昆山房地产市场发展回顾l 近年来房地产开发投资快速增长                      注：2004年数值为预测值。资料来源：昆山统计局。图1 2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势 l 供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给注：缺少2004年的预售面积和空置面积。资料来源：昆山统计局。图2 2001-2004年昆山市商品房供需指标走势 l 需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但

4、商业房产的需求增长显著资料来源：昆山统计局。图3 2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析 l 价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升资料来源：昆山统计局。图4 2001-2004年昆山市商品房售价走势 l 基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山      表2 进入昆山的部分知名房地产企业企业名称进入时间(年)运作项目项目区位项目总建面(万平方米)项目总占地(万平方米)万科集团2004万科高尔夫别墅昆山市阳澄路、马鞍山路3457世茂集团2004昆山世茂新城昆山城南130

5、72绿地集团2003/2004绿地·国际家园昆山市花桥镇600267中原地产2003/2004华城美地(代理)昆山市长江北路、鑫茂路56-资料来源：网上搜索。3. 未来3年昆山房地产市场发展预测l 预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标，回归分析结果发现：昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971（R2=0.998）昆山市商品房销售面积=957.66*昆山市商品房销售均价-105.337（R2=0.808）基于此

6、，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。 表3 2005-2007年昆山市部分指标预测指标名称200520062007GDP（亿元）*625.98687.46754.98户籍人口（万人）**65.4867.6570.14人均GDP（万元）9.5610.1610.76商品房销售均价（万元/平方米）0.300.320.33商品房销售面积（万平方米）184.15196.36208.58*  《昆山城市总体规划(2002--2020)》，2010年昆山市GDP预计达到1000亿元，假

7、设2006-2010年年均递增速度均为9.8%。**  人口预测采用二阶多项式自回归分析结果（R2＝0.994）。资料来源：2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。 值得一提的是，商品房预售面积与销售面积一样，也直接影响了市场供需平衡，而在预售增长迅猛的昆山市（参见图2），这部分需求对市场的影响是十分重要的。但是，由于笔者目前缺乏相应的预售数据，因而暂时无法将这部分需求考虑进去。l 市场供给来看，近期的施工面积达到较高的水平，已基本满足未来3年的销售面积需求         资料来源：昆山统计局。图5 20

8、01-2004年昆山市商品房施工面积走势4. 昆山市房地产市场开发投资机会分析l 住宅市场中，高档物业存在明显的投资机会2001－2003年，住宅销售面积年均递增58.59%，而高档物业（包括别墅、高档公寓）年均递增152.29%，且连续三年供需基本平衡。 表4 2001-2003年昆山市不同档次住宅供需指标对比单位：万平方米年份高档住宅*普通住宅**竣工面积销售面积二项之差竣工面积销