地产项目投资策划.doc

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1、地产项目投资策划投资策划是属于前期策划部分，以市场调研、政府相关批文、设计方案、开发商对前期工程的设想和建设工程计划为基础，具体地说需要知道规划的各项经济技术指标、房地产产品类型及售价、施工进度及融资方案。投资策划解决的是在法律允许、技术允许和经济上允许的情况下选择最佳的开发方案，确保项目实现最大程度的盈利可能性。其重要意义在于避免项目出现投资决策偏差和失误。1、投资策划报告选择市场调研报告的主要有简要摘录宏观市场分析和地块周边区域及地块本身的SWOT分析，在数据方面主要是确定产品的价格、销售比例和销售时间。销售分期

2、比例计划表项目年度或季度销售比例单价面积(平方米)总价(万元)营业税及附加(万元)商品住宅（万平方米）小计备注：均价(加权)商业店面（万平方米）备注：均价(加权)合计2、政府相关批文。主要是确定各项技术经济指标。主要有：土地面积及地价成本、产品类型及建筑面积配比、高度、建筑密度、容积率、公建设施及配套设施状况、缴交政府相关费用情况等。主要经济技术指标情况表项目面积（平方米）用地面积建筑占地面积住宅；总建筑面积其中店面：密度容积率绿地率地下室建筑面积未计架空层面积未计车库面积计算人防面积全投资财务净现值全投资财务内部收

3、益率资本金内部收益率投资利润率投资净利润率3、工程建设进度。工程完成的工程量与建设周期、分期实施的每期的总量。以季度或半年为单位。工程建设进度与费用投入计划表季度或年度1季度2季度建设期建设费投入比例(不含地价)其它4、融资方案。资金缺口通过金融机构融资的数额。投资计划与资金筹措表单位:万元项目合计1季度2季度3季度4季度1项目总投资1.1开发建设投资1.1.1土地费用1.1.2建安费用1.1.3前期工程费1.1.4公建及辅助设施费用1.1.5管理费用1.1.6销售费用1.1.7财务费用1.1.8不可预见费1.2经营

4、资金2资金筹措其中:用于投资用于还款2.1资本金2.2借贷资金2.3预售税前收入2.4其他收入5、投资成本估算表。项目投资成本估算表项目金额（万元）所占比重均价（元/平方米）说明1.土地成本2.建安工程费3.前期费用3.1规划设计费3.2咨询费3.3三通一平费3.4地质勘探费3.5建筑设计费3.6规划测量费3.7设计审图费3.8监理费3.9招投标预决算3.10新型建材发展基金3.11散装水泥专项基金3.12工程质检费3.13规划配套费3.14人防设施费4.公用及辅助设施费用4.1给水4.2排水4.3供电4.4其他管

5、线4.5道路4.6绿化及园景4.7环卫设施5.开发费用5.1管理费5.2销售费用5.3利息及手续费6.不可预见费总计备注6、房地产状况分析应分析社会经济发展状况、政府调控、市场竞争、地块状况。政府调控包括宏观措施（土地政策、金融政策、税收政策和产业政策）和微观措施（地方政府出台如社会保障性用房和规范交易秩序）。市场竞争分析着眼点在供需状况、竞争性楼盘分析、消费者状况。7、分析方法。（1）算售价。用市场比较法。选择类似竞争性楼盘的3~5个均价分析。待测算售价＝竞争性楼盘比较案例价格×交易日期情况修正系数×容积率修正系数

6、×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数9180=9000×1.02×1.00×1.00×1.00×1.00（2）通过租金算售价。用市场比较法（用竞争性楼盘的租金修正出待算楼盘租金）和收益还原法（通过每年租金算出售价）。售价现值=年净收益/报酬率×[1-（1+报酬率）-尚可使用年限]或售价现值=年净收益/报酬率×[1-（1+报酬率）-出租年限]+售价’/（1+报酬率）-出租年限（3）算地价。用剩余法（假设开发法）。地价＝售价－建安费－专业费—管理费—销售税金－销售费用—利润—购买土地契税例1某城市拍卖一

7、块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3％和6％，销售税金与附加为销售额的5.5％，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3％，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15％的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49％。设购买土地的最高报价为X。计算时，开发过程

8、中发生的资金按均匀投入。(A)用现金流折现法进行估价因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15％。(1)开发完成后价值现值＝20000×1.2×3500／(1+15％)2＝63516068元＝6351.61万元(2)销售税金与附加现值＝6351.61×5.5％＝349.34万元(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×