地产项目的投资与策划

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1、地产项目的投资与策划调研制作人：赵小雪学号：20084040448一、项目简介：某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。二、市场概况及基本竞争格局:A、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。B、小户型市场概况。自2001年底小户型这种物业形态迅速发展起来。C、商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由

2、商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。三、项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势,在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。某房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动某房地产二期的投资价值，甚至有可能使某房地产二期成为“大卖场”的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。4）某房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利。二）劣势1）、某房地产可售资源

3、由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。2）某房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。3）某房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成某房地产二期销售心理价位抗性。5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。6）非独立厨房，做饭起居不方便。四、目标市场权衡及锁定。1）二期小户型的目标市场1、在郑汴路市场打工的中层技工或白领，以及少部分蓝领。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费

4、实力有限。2、26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面。3、已在郑州干了2~3年生意的外地人，这些人对郑州东南区域尤其是郑汴路市场有较深的了解。4、外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。5、从前住在商铺上层，因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。6、纯投资历者。五、销售策略设定A、产品核心功能：a、商务公寓，部分商铺投资；b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19平米和40平米的一室一卫。c、交房标准：毛坯房B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌

5、形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期余房即时销售。D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。六、项目推广策略设定A、项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高档商务公寓。B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。七、推广各阶段任务具体设定：A、进入期：从某年5月底至6月30日。本阶段主要任务是实现某房地产品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴路商圈、大卖场明确成为某房地产的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。B、成长期：从7月1日至8月31日，本阶段主要任务是实现某房地产品

6、牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。C、成熟期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现某房地产二期销售，以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段二期商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。并在房展会期间开展公关活动。D、衰退期封盘期，12月1日至2004年2月。本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。同时为三期小高层做预热工作。八、项目推广首期计划（进入期）A、媒体组

7、成：报纸，派发单页，直邮单页，广播。B、广告主题：郑州出现了拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓。九、促销策略为使报纸广告呈现连续性攻势，短时间内提高某房地产在郑汴路的知名度，哄托销售气氛，提高在进入期开展集报抽奖活动，奖品为电动车和自行车，同时以广播现场报到的形式广泛告知。活动内容：5月30日至6月26日的8期广告中，参预者集齐其中任意不同内容三期广告，到售楼部登记领取抽奖卡，在登记日的当期星期六到售楼广场参预抽奖，抽奖日为6月7日、6月14日、6月21日和6月28日。十、销售现场包装策略A、明确项目视觉系统的核心部分：名称、标志、标准字、标准色B、售楼部广场、

8、售楼通道、工地围墙包装：