房地产项目的前期策划

《房地产项目的前期策划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、摘要随着房地产业的迅猛发展，房地产已经成为国民经济的新增长点,但在房地产界对房地产策划还有不少偏见,开发企业不重视房地产前期策划,直接导致大戢商品房空置,造成资源严重浪费，与国家提出的建设节约型社会这一日标相背离。提出了房地产前期策划的意义、内容以及目询存在的问题和改进方法，希望为房地产策划业的发展起到一定的推动作用。关键词房地产项II前期策划科学发展观通常童义上的房地产项忖开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项忖前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项H的成功，取决于对项H的良好决策和后续的组织实诫，

2、而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因索。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产晶定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。1房地产项H开发前期策划工作的任务主耍有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的貝体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市

3、场环境、建设环境（能源、基础设施）以及建筑环境（风格、主色调等）等，从而为项H的定义和论证捉供资料;项目定义和论证主要是确立升发或建设的II的、宗旨以及指导思想，并确定项H的规模、纽•成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主耍是确定决策期的工作流程和任务分丁•及管理职能分工；管理策划耍确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注求于项目开发小的成本效益分析，制泄资金需求量计划和融资方案；技术策划主耍是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应川和制定；营销

4、策划是分析确定营销策略、广告及销伟价格等；环境和文化策划关注项H规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项H计划和方案，从而对开发项目做出决策。项0策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划，可以对项目开发屮的各个方而进行充分调杳和研究,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。2房地产项目前期策划重要性的具体表现（1）选址错谋。例如开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没

5、有充分地显现出來。这种选址错谋是故为典型的缺乏前期策划，对区域因索缺乏考虑的结果。（2）功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立而、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房木身不相匹配。（3）房型设让与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区，却乂追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积人大超出需求对彖的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛拆等并不少见。

6、（4）为了节省设计费用，套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平而布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房则形成积压。（5）有的小区号称经济适用房，但错谋地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心人道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。3房地产项目前期策划存在的问题3.1房地产市场方而中国房地产业不合理的开发主体结

7、构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。金业过多、规模过小必然引起恶性竟争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。3.2发展商存在的问题发展商不重视深入、系统地市场调査，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片而的市场信息，必然导致决策失误，有目投资，开发项日的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严求不合理。发展商缺乏

8、应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面迅求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动川其可能的社会关系资源，一味提高项H规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结杲使相关城市基础设诞符合过人或失衡，导致项H的整体环境素质下降。3.3建筑师存在的问题在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策