2019年重庆商办市场分析（铭腾）.pptx

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1、2019商办市场年报铭腾机构2020年1月目录Contents写字楼市场情况商务公寓市场情况商业市场情况方向商业市场情况购物中心租赁情况商业供销成交排名成交结构营销动作第一章商业市场情况商业发展脉络（购物中心）重庆市商业发展历程199419971994年，重庆首家台资百货富安百货在两路口开业；1995年，大坪百盛开业，成为最早进入重庆的外资百货1997年，重庆市渝中区政府投资3000万，改造建成中国最早的商业街之一“解放碑中心购物广场”，拉开重庆首个商圈——解放碑商圈发展序幕20032003年，龙湖在观音桥推出首个商业项目——龙湖重庆北城天街，打破解放碑大都会广场“

2、一枝独秀”的局面。同年，江北区政府以7.5亿的基础设施投入，吸引30多家企业投资200多亿元，建成观音桥商圈，成功处置十余栋“烂尾楼”，盘活商业设施50万平方米，成为商圈建设的经典案例。也是从这一年开始，杨家坪凯德广场、沙坪坝凯德广场、九龙坡西城天街、南坪万达广场、观音桥星光68广场、江北大融城、沙坪坝煌华新纪元、沙坪坝XD炫地购物中心、解放碑日月光中心广场等购物中心的相继面世；优衣库、H&M、ZARA、MUJI、C&A、I.T、MANGO等快时尚品牌也扎堆进入重庆市场，为重庆带来更加多元的时尚理念2012-2016重庆购物中心真正进入快速发展时期是从2012年开始

3、的。2012-2016年，短短5年时间，重庆市场上涌现出约121个商业项目，购物中心开发进入“井喷期”。而随着这些购物中心在各区域的纷纷呈现，原有商业格局也逐渐被打破，大坪、礼嘉、龙洲湾、弹子石等新兴商圈强势崛起，更新了重庆商业版图2017至今随着购物中心数量的迅速增加，城市商业地产市场开始出现过剩现象，竞争愈发激烈。为了争夺有限的线下流量，除了加大体验式业态布局，购物中心还从场景及IP等方面进行了创新突破进入创新发展阶段购物中心开发进入“井喷期”百货到购物中心的演变起步购物中心先后亮相解放碑阶段一观音桥阶段二南坪阶段二杨家坪阶段二沙坪坝阶段二阶段三发展主要组团，外

4、围板块逐步发力，未全部表现主要商圈情况（购物中心）城市为“五心两带”的商业格局，五心以传统商圈为主（解放碑及观音桥为市级商圈、其余为区域级商圈），两带以休闲娱乐为核心北滨路：休闲娱乐为主，典型项目春森彼岸、鎏嘉码头等项目南滨路：休闲娱乐，南滨路美食街、长嘉汇观音桥商圈首层租金863元/㎡·月，为全市最高，解放碑列第二（老项目拉低租金水平，帝王广场等）受山脉及两江影响，发展以组团发展为主，多中心发展方略观音桥商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈沙坪坝商圈商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪优质零售商业存量（万㎡）65.9755.0212.1846.6959.2优质零售商业项

5、目平均空置率24%3.9%16.4%17.2%18.7%优质零售商业首层平均租金（元/㎡/月）561863347446362优质零售商业未来供应量（万㎡）43.532.7930120优质零售商业未来供应主要项目万摩一期万摩二期恒大解放碑中心复地购物中心杭州新天地十八梯新华时尚嘉乐汇煌华晶萃城星光68广场二期隆鑫中心华宇城龙湖金沙天街中迪广场南区万象城二期暂无商圈定位市级核心商圈重庆城市形象名片高端与大众消费齐备的购物天堂市级核心商圈重庆最有活力的商圈时尚之都、购物之都、美食之都区域型商圈区域型商圈区域型商圈商圈档次中高端+中端中高端+中端中端中高端

6、+中端中端商圈客群都市游客和商圈内商务办公人群为主、少量居民三北区域居民、商圈内商务办公人群为主，大重庆其他区域/区县居民、都市游客为辅沙坪坝区域常住居民、高校人群为主杨家坪区域常住居民为主南坪区域常住居民为主备注：租金数据来源于仲量联行北滨路商业带南滨路商业带主要商圈情况（购物中心）缺乏创新、同质化严重；发展参差不齐、规划落后；交通拥堵、拓展更新困难等问题；目前商圈以扩容、升级为主，以旅游、休闲、潮流为发展思路，如杨家坪商圈万象城、解放碑来福士广场；类别成熟商圈解放碑（市级商圈）观音桥（市级商圈）三峡广场杨家坪南坪商圈优势1、具有文化本地及精神堡垒2、都市旅游必经

7、站点3、中央商务区规划办公人群多1、地段优势明显，周边常住居民多2、夜经济形成一定规模及口碑3、品牌丰富，新进重庆品牌多1、区域医院众多，高薪人群多2、区域优质教育资源众多，高校教职工及学生人群多3、区域常住居民众多1、区域自身居民众多2、华润万象城落子杨家坪，商圈外延区域，提升了该商圈形象与购物环境1、区域自身居民众多2、距离南坪会展中心较近商圈面临问题1、周边常住居民人口有限，缺乏主力客群支撑中端零售业态，游客及办公人群仅对餐饮及休闲娱乐业态支撑明显2、商业项目规模及占地面积太小，可逛性及一站式体验感较差1、交通环境较差，拥堵严重2、停车位缺口大，停车较难3