郑州写字楼市场的板块市场浅析.doc

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1、郑州写字楼市场的板块市场浅析郑州的写字楼市场，存在重点商务区（行政板块）与郑东新区写字楼分布相对集中，周边经济开发区（高新技术开发区与东开发区）写字楼自建自用比较明显，西区与北区相对分布零散。另外，商住与纯写字楼相互混杂的现象也非常明显。板牍一行政板块■第一部分：板块区域界定行政板块，其地理范圉为金水路以南、老107以西、农业路以南、京广路以东的区域。本区域为郑州市最富有的金水区的核心部分，整理交通方便、配套完善、经济发达，分布着一大批省直机关，区内更是云集了一大批成熟的居住区、高档酒店、写字楼和众多的企事业单位。该区域的土地储备量已经极为有限，除去仅有的几

2、个都市村庄以外。■第二部分：写字楼市场浅析写字楼向区域东侧、北侧集中行政板块是郑州写字楼物业集屮的区域。“财富大道”经三路沿线密集分布的商业、金融机构是广汇国贸大厦等写字楼发展的基础。“总部大道”农业路的东西贯通将促使农业路中段向东成为新的写字楼发展热区。未来大道的南北贯通，使得黄河路、纬五路与郑东CBD核心区连为一体。市场供应剧增竞争加剧目前，该区域在售的写字楼项目有：农业路一国际企业中心；红砖路一财源大厦；黄河路一清华国际、东汇大厦、天一大厦、联盟国际商务大厦；文化路一联盛大厦、永和国际；金水路一通苑大厦、企业一号、名门世家。将商住型项目排出在外，彳亍政

3、板块写字楼2年内的总市场供给量可能超过60万平米。而根据统计数字，郑州市2003年之前的写字楼成交量不足7万平米，2004年市场成交量不足13万平米。以行政板块目前的产业支撑消化如此大的写字楼供给面积，压力确实不容忽视。同吋，郑东新区CBD核心区写字楼陆续面世，其H益成熟的配套设施，加上会展中心，市政政策利好，商业办公氛围也必然会愈发浓厚。对于行政板块乃至整个郑州写字楼市场的冲击将非常之大。在售个案点评：项冃名称位置总建筑而积而积分布销售均价永和国际纬二路经六路3.8万平1200平米标准层口由分隔3800国际企业中心农业路中段10.8万平1600平米标准层4

4、600天一大厦黄河路未来大道5.8万平39-1733800财富广场经二路丰产路12万平1000平米标准层自由分隔4300一般来说，选择写字楼（自用）的主耍考虑因素为：物业服务、硬件设施、交通和地段。投资者除这些之外，考虑的更多的是租金回报率等。从这些角度来说，永和国际项冃的主要劣势在于其交通环境的区位条件。因为收到交通容量的限制，城市次干道及以下的道路，通常无法满足写字楼的交通地段要求。针对小的体量，需要通过进一步的市场细分，明确写字楼的市场定位，从这些角度增强项目的竞争力和销售力。另外，写字楼硬件设施水平是企业形象及项目形象表现之一，设计标准应与写字楼项目

5、定位、目标客户协调一致。在同等硬件条件下,物业服务代表的软件是写字楼保持高入住率的主要因素。国际企业中心项廿不在写字楼聚集区内，体量较大，其硬件水平和物业服务水平是获得市场竞争力的主要手段。较大的标准层面积，也是有利条件之-O因此，其目前入住的客户也以大面积需求为主。板块二郑东新区板块■第一部分：区域范围界定郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总而积150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成的市区，预计在未20-30年内建成。■第二部分：区域规划建设概况郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技

6、园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。每个组团把商业、服务、行政屮心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围围底层居住区；在伸入龙湖的半岛上的副CBD,以旅游、居住为主；连接CBD和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”口行产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干道规划由大面积的生态回廊绿地。■区域产业发展规划郑东新区产业布局的理念和定位是：以第二产业见长的郑州经济技术开发区

7、，已被确定为郑东新区产业发展基础，被纳入郑东新区的总体规划之中。而在其东南面，美国加州工业城项目正在进行项目的前期工作。新区最终要发展以金融服务业为龙头的现代服务业。当前推动郑东新区发展的是会展业和物流业。◊物流业澳柯玛（郑州）国际物流园区是郑东新区第一个形成规模的现代化物流企业。此外，徳国麦徳龙、南方香江、红星美凯龙、仁泰实业等物流园区依次排开。据他们测算，其物流辐射力可覆盖河南省及周边省份约5亿消费者。到2010年，新区基本建设成市内半小时，城际1小时，省内三小时，国内8小时的物流圈，初步确立郑州作为全国重要物流中心城市的地位。◊会展业郑州国际会展屮心是

8、郑东新区CBD内标志性建筑之一，一期工程建筑而积21