郑州写字楼市场探测性研究

《郑州写字楼市场探测性研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、香港（河南）策划研究部郑州写字楼物业从04年到现在表现的界常活跃，在郑州老城区的改造中，许多面枳不人的小块土地，多数开发商将物业定位于专业写字楼或商住楼，來获得最人的市场收益，由于多数物业貝备良好的地段价值，乂冇住宅手续报批，因此在“买比租更划算”的理念支撑下，获得了大量投资客户和实际买家认可，一些开发商获得了成功，更引起了一•些开发商的效仿，郑东新区CBD中心区由于规划为商务办公中心，因此目前投资的绝大多数物业是写字楼，短时间内人呈的写字楼物业入市，造成了你死我活的市场争夺，而H前郑州写字楼市场

2、到底怎么样？中原市场研究中心做了简单的探测性研究，希望能起到抛砖引土的作用。写字楼冇效需求问题•城市缺乏突出产业优势是写字楼物业冇效需求的瓶颈一个区域的商业环境是决定写字楼有效需求的基础，郑州定位于区域性中心城市、全国重要的商贸城市，郑州的商贸中心主耍体现在商业上，比如规模较人的建材市场、服装批发市场，各类型的小商品批发市场等类型商业物业高度发达，这些行业的发展主耍依靠专业市场的单店运作状态，因此对写字楼市场的贡献率较小，短期之内的装饰公司和咨询公司曾活跃在郑州市场，这在一定程度上都会对刺激写字楼

3、市场，因此说，哪些行业的规模正在扩大，扩大的何种程度，分析不同产业链条的延伸特点，是研究写字楼有效需求（投资客和出租客）的基础。•城市产业构成是判断写字楼市场活跃程度的前提第三产业在国民经济中所占比重与写字楼物业需求（实际用家）成正比例关系。2004年郑州市GDP的构成中，第三产业所占比重为41.9%；同期，北京、上海、广州等国内经济发达城市，其第三产业对经济増长的贡献率已经分别达到了为51.0%、57.3%、56.0%。郑州市第三产业经济发展水平以及对经济增长贡献率依然十分低下的这一现状，决定了

4、短期内郑州市对写字楼的市场需求将十分有限；如果排除投资客户对写字楼销售的贡献（投资客户对销售的贡献，在郑东新lxCBD写字楼的销传中尤为明显），真正有效的市场需求（实际用家）将更加不足。•写字楼市场是宏观经济的晴南表写字楼市场的发展对国家宏观经济的变化比较敏感，一段时间内哪个行业景气度薛，那个行业会有很多小公司的产生和人公司的扩张，会产生一定的写字楼需求，如果行业景气指数降低，那么会导致写字楼市场需求的微缩，例如房地产和装饰行业正处于整合期，任何一个行业在市场上的变化都会导致写字楼需求市场的变动。

5、M场供给现状浅析2004年，郑州的写字楼主要活跃在两个集中区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路由合的省直行政区及其周边区域；另外-个相对集中的区域是郑东新区CBD起步区内，在政府政策指挥棒的指引下04年郑东新区的CBD获得了较人的发展。4月份，中原市场研究中心组织人员对郑州市的部分写字楼项H进行了--次调查。据不完全统计，仅仅对01年一05年4月上市的目前依然在售或在租的33个写字楼项目的粗略统计（详见下农），其总建筑面积已达到128万平方米。随着郑东新区CBD内外环写字楼项目的和继

6、入帀，未來儿年郑州写字楼市场将不可避免地出现严峻的销竹压力和空置问题。郑州部分在售（租）写字楼项目调查统计（01年〜05年3月）名称建筑面积M2中原商贸城38,000绿城数码大厦30,000屈易国际一凯旋门80,000亚新投资大廈20,000金成国贸大厦116,805中房一新锐office8,272兴亚商务大厦1,4145联盛大厦13,000SOHO大厦44,764浩立商务大厦127,000金成国际广场三期10,800紫金城60,000永和国际18,000银座国际24,000中业金融广场68,12

7、1时代华庭54,000融元广场21,000信息大厦41,000汇宝商务大廈14,000富田大厦13,000航天商务大厦10,000清华商务20,000注协大厦25,000科技时代广场6,928国际企业中心10,800淸华国际14,000东汇大厦33,000联盟国际商务大厦30,000来來国际12,221CBDIII：贸大厦50,000联合中心66,000顺驰第一国际49,597所有项目合计1,280,653市场需求数据浅析据房管局公布的统计资料显示，01年一05年3月郑州市写字楼共成交32力•平方

8、米（不包括以住宅报批项目）；对比128万平方米（不完全统计）的市场供应，可以发现，写字楼物业供销矛盾和销售压力已经空前严峻起来。咸去面积01一7件郑州写竽横成交量统计n——15Z5叩004a,aoQju4liuu2&.OOS1MOO0（m2）100,00050,0000”Q1年'Q祚Q件6侮€3/19I14J50125^322.023=2179133.44243771150.000

9、上述表格根据交易屮心数据绘制而成2005年一季度，郑州写字楼市场累计销售10900平方米，实现销售额