长沙楼宇经济发展思路及对策.doc

《长沙楼宇经济发展思路及对策.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、长沙楼宇经济发展思路及对策楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，其发展程度成为反映一个地方经济实力、财富集聚的重要标志。楼宇经济的兴起,突破了中心城区土地资源匮乏的空间限制，拓展了城区经济发展的空间，是推进第三产业和城市经济做优做强的重要突破口。近几年来，我市随着城市化建设的发展和旧城改造工作的推进，生态宜居环境的打造，带动了房地产开发市场活跃，有限的土地资源发挥了非常大的效益，经济发展走上快车道。然而，在一栋栋新楼拔地而起的同时，随着房地产业的快速发展，我市也面临着土地资源匮乏的局面。作为投资人可考虑依托发展高新技术产业和现代商贸服务业，大力发展“

2、楼宇经济”，推动房地产业与现代服务业高度融合，推动城区经济向“空间”和“高度”要效益，推动发展思路由土地招商到无地招商转变，是推动城区经济转型升级的重要环节。一、楼宇经济的总况（一）楼宇经济的概念关于“楼宇经济”的概念，目前尚无权威的定义。有专家认为，“楼宇经济是一种隐藏在商用楼宇中的高级经济形态，是以商务楼为土地要素，通过开发、出租楼宇引进各种公司，实现招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态”。虽然定义没有统一，但是意义都是大同小异。总之，楼宇经济是指建筑所能带来的经济效益，是一种在楼宇内产生、发展并衍生、带动区域经济发展的一种新的经济形态。

3、（二）楼宇经济的特征楼宇经济是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”。据统计，在一座写字楼所能带来的全部收益中，建设成本占2%,运营成本占4%,而其余94%的现金全部产生于办公过程。楼宇经济的形成和发展所依靠的不仅仅是建筑，需要有一定的经济、文化沉淀的环境和金融、交通、信息、人才、社会等综合区域生态要素的支撑。概况地说，它具有高依托性、高聚集性、高效益性、高端性等特征。（三）楼宇经济的内涵对楼宇经济内涵的认识，主要是从楼宇发展形态以及楼宇相关利益者等两个角度进行分析。从发展形态上看，楼宇经济是集群经济，楼宇经济的发展不单是一个楼宇或

4、者是一个企业的发展，而是众多企业、楼宇、其他相关要素的集群发展的结果，一方面，大量企业一栋或几栋楼宇内聚集，有利于企业加强分工协作，降低经营成本，另一方面，楼宇集群可以集中吸收各类资源，进行优势互补，进而促进整个区域楼宇的发展。从楼宇经济的相关利益者上看，楼宇经济的利益方包括入驻企业、楼宇经营者和政府部门。首先，入驻企业在楼宇经济发展中是最重要的组成部分,在楼宇经济的相关利益方中，入驻企业是构成楼宇经济的第一要素。其次，楼宇经营者是楼宇经济发展中提供办公空间和物业服务的主体，楼宇经营者开发楼宇，主要是为了获得租金报酬，楼宇经营者对楼宇经济的诉求主要是通过单位面积楼宇租金

5、来实现。此外，政府部门是土地的所有者和公共政策、公共设施的管理者，是楼宇经济发展必不可少的利益方。（四）楼宇经济的影响因素分类区位因素、配套设施、楼宇建筑品质、物业服务、政府政策等因素，是影响楼宇经济发展的因素。在实际中，楼宇经济多选择在城市的中心区域，写字楼硬件、配套设施通常可以达到很高的标准，但是依然出现许多城市写字楼空置率高、企业入驻率低、楼宇经济贡献率差的情况。可见，楼宇经济并不是在任何地方都能够获得成功。通过归纳总结楼宇经济发展的经验和具体案例，笔者认为，要发展楼宇经济，必须具备一定的硬件条件，只有满足了一定的条件，楼宇经济才可以启动；但是，要使楼宇经济发展良

6、好，必须满足一些其他的条件。因此，笔者将要素总结后划分为两类，分为基本因素和增值因素，见下表一。表一楼宇经济影响因素分类要素类型名称具体含义基本要素配套设施餐饮、住宿、展馆、会议等配套设施楼宇品质楼宇的建筑形态、层高、电梯、布局等基本物业服务保安、保洁、消防等基本物业服务增值要素政府扶持政府给予的免税、减税、补贴等经济扶持及公共安全、货物通关、工商管理等服务支持交通条件本地交通便利程度增值物业服务提供咨询、代理服务、促进企业之间商务合作等区位因素良好的商务氛围二、长沙市楼宇经济现状作为中西部地区的经济发达城区，区位优势明显的芙蓉区经历了近十年的高度开发和经济增长，目前已

7、成为不少跨国企业区域总部的首选地，城区土地资源也逐渐紧张，传统以土地、优惠政策吸引投资的做法难以为继，发展楼宇经济被公认为是其发展的首选方向。（一）芙蓉CBD：楼宇经济得天独厚芙蓉区是湖南省省会长沙的中心城区，总面积40.8平方公里，常住人口60多万，辖11个街道、1个乡和两个副县级单位（长沙高新技术产业开发区隆平高科技园和湘湖管理局）。省委.省军区等党政机关汇集于区内，人流、物流、资金流、信息流高度密集。长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽驻于区内，五一大道、芙蓉路等20多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而