减轻房地产业税收负担对策建议.doc

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1、减轻房地产业税收负担对策建议【摘要】房地产行业如日中天的发展壮大，使得该行业成为国民经济的重要支柱行业之一，但该行业在市场投机行为以及各种不规范因素的影响下，容易产生经济泡沫，因此需要国家在发挥市场机制积极作用的前提下，利用相关的调控手段规范房地产市场，而税收政策是常见、直接和有效的调控方式之一。本人将在研究房地产整体发展趋势的前提下，对房地产企业税收负担不合理影响及其原因进行分析，并提岀减轻房地产行业税收负担的对策建议。【关键词】房地产业税收负担楼市调控一、房地产业税收负担的不合理影响房地产业税收政策造成的税收负担，其影响内容如下：1•税收政策在发挥楼市调

2、控积极作用的同时，也会导致房价的不合理上涨。因为房地产企业税收过重，会直接加大开发的成本，当开发商的利润水平被降低到一定程度，就会提高项目的销售价格，减少成本带来的压力，影响房价的良性走势。2税负引发的房价上涨高潮，遏制了房地产市场的发展，很多购房置业者选择了观望的态度，使得房地产二级市场和三级市场处于萧条状态，而原先房地产的投资客，将投资的目标转移出房地产市场，从宏观的经济角度分析，房地产的投资额在短时间内会出现急剧下跌迹象，从事房地产行业的人员也会开始就业于其他行业，产生人力资源外流现象。3•人们对税收有种不自觉的抵抗情绪，在税收政策压制下,逃税、避税等

3、违法行为屡见不鲜，再加上房地产行业本身运营模式的复杂性，致使税收征管难度比较大，给房地产开发商逃税和避税留下诸多漏洞。就目前税务机关税专项检查和违法案件查处的情况分析，房地产行业涉税案件的数量庞大，与其他税收案件相比，远远高于其他行业。4•房地产企业的资产投入受到纳税影响，当追求利润最大化的目的无法实现时，将降低房地产企业开发的热情，制约房地产行业的健康发展。二、科学设计房地产业税负的政策体系（一）房地产行业税负的基本原则房地产业税负基本原则的科学设计，是房地产税收改革的基本点，需要以房地产市场健康发展为出发点：1•公平性原则，包括税收负担公平、经济公平和社

4、会公平三方面内容，即通过建立平等的税收机制外部经济环境，要求具有相同纳税能力的人缴纳等额的税款，从而实现对社会成员收入的公平调节。从目前房地产税收机制形成的税负状况分析，税负的公平性需要实行内外资两套税制，并统一不同的经济行为，将保有环节税收的征收范围扩大化，另一方面,要对税率、起征点和税收优惠等进行合理设置，发挥收入公平的分配职能。2•效率原则，在税收政策执行当中，将执行成本控制在最低状态，并换取最大的税收收益，收益包括税收收入，以及税收对产业资源配置的调节，以此促进房地产业结构的优化，间接促进社会经济效益的稳定增长。3•财政收入原则，通过税收满足国家财政

5、支出的部分需求,将房地产税制培养成地方的主要税种，并借鉴国内外先进经验，适当提高房地产税收在地方政府收入中的比重。（二）国外房地产业税收模式的参考借鉴房地产税收体系是世界各国税制体系中的重要组成部分,是各国政府财政收入的主要来源，各国在税收实践中沉淀很多成功的经验，某些先进的税收模式值得我国参考和借鉴：1•美国税收模式：房地产取得的环节，是以遗产净额作为遗产税和赠与税的计税依据，设有30%的最低值和77%的最高值，在税法规定价值范围内的遗产和赠送物品是不征税的；土地和房屋保有税归入财产税的内容当中，以从价征收为原则，税收收入全部归政府所有；房地产流转环节需要

6、征收交易、所得和收益等税收,是房地产所有权人获得增值收益而征收的税种2英国税收模式：房地产取得的环节，由买卖双方协商印花税的税率，通常在1%~24%的税率中取值，而遗产税是以财产所有人的遗产总额为征收对象，与赠与税合并征收，但时限和税率都有可变性。保有环节分为住房财产税和营业房屋税两种，税率根据地方政府开支情况等确定，财政部门逐年核定或者变更计算依据。流转环节征收所得税和资本利得税，所得税是以经营利润、利息和投资收入等作为课收的对象，利得税是以土地买卖和房屋资产等利得作为课收对象。（三）合理设置税种根据上文的税负基本原则和国外房地产业税收模式的参考借鉴内容，

7、笔者结合目前我国房地产业的税负现状，对房地产税收体系进行设计，以便合理设置税种：1.房地产取得环节设置取得税，当国有土地使用权出让、土地使用权转让和房屋转让的时候，以出让土地、转让土地和转让房屋为征税对象，纳税人为土地、房屋权属的单位和个人，并根据土地、房屋取得方式的不同设定计税依据，譬如房屋遗赠，根据土地使用权和房屋的成交价设置计税依据，税率在3%~5%之间。2房地产保有环节设置房产税和土地税，前者是房屋产权的单位和个人，以房屋的评估价值为计税依据，就经营性和非经营性的房产为征收对象，根据经营性房产0.8%~1.2%的税率和非经营性房产0.1~0.3%的税

8、率进行房产税的征收，后者土地使用权的单位和个人以申报