房地产企业成本管控问题研究.doc

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1、房地产企业成本管控问题研究　　【摘要】房地产行业是国民经济的重要支柱。近期，国家出台了一系列宏观政策，使房地产行业利润空间压缩。因此，房地产企业必须要进行精细化管理以保证实现企业利润目标。房地产成本管控在企业经营管理中占有重要地位，企业经营层应提高成本管控意识，并由公司全员参与成本管控。本文分析了房地产企业成本管控中存在的不足，并针对现有问题提出几点建议。　　【关键词】房地产企业；成本管理　　一、房地产企业成本管控的重要性　　成本管理，即企业在生产运营过程中采用的成本费用管理方法及控制措施。成本管理在房地产企业的经营管理过程中占有重要地位，具体包括对房地产企业运营

2、成本、采购成本、管理费用、销售费用和财务费用支出的管控。房地产企业成本管控具有重要作用。企业可以结合生产经营特点制定成本费用管理办法，实时监控企业成本费用支出，使企业的毛利率高于整个行业的整体水平，从而巩固企业的竞争优势，使企业健康可持续发展下去。　　二、当前房地产企业成本管控存在的问题和局限性　　1.施工现场管理不善，偏离成本目标　　房地产开发项目过程复杂，参与人员多、开发周期长、涉及行业广。在项目开工前，房地产开发企业还需要按地块所处的地理位置，周围环境情况，确定项目开发周期，合理搭配住宅产品、商业配套设施及地下、地上车位、车库的占比，在满足地块整体容积率的条

3、件下，合理分配各产品所占的成本支出，满足企业利润最大化的需求。如前期设计阶段准备工作不充分，后期施工阶段往往会发生大量的设计变更，增加企业不必要的成本支出，偏离企业前期所设定的目标成本。此外，部分房地产企业疏于对施工单位进行管理，乙方不重视施工组织规划质量，监理单位没能很好的履行监督职责，盲目签字盖章，导致现场经常出现返工重做，无法达到设计阶段施工工艺的问题，最终导致开发公司所有工期都不能按时交付，偏离企业的目标成本，影响企业信用。　　2.成本管理体系缺乏　　现阶段的房地产行业对成本管控没有形成统一的行业标准，部分房地产企业财务成本管理体系不健全。由于房地产行业的

4、特殊性，虽然成本管理普遍意义上应理解为各公司的财务管理部门对成本管理承担的主要责任，但实际工作中房地产成本有其独特的专业性质，涉及到造价、设计专业知识，由于财务只能是简单地对比目标成本数据是否超支，而不能从专业角度提出深层次的节超原因，因此单从财务角度出发控制房地产成本，存在很大的局限性。而若让造价专业人员管理成本，由于其不懂财务知识，也无法兼顾彼此。财务管理部门与成本合约部门不能相互配合，提供数据口径不一致，对比分析数据不充分，无法为企业整理出项目成本参考数据及为经营管理层提供决策有用的财务信息。　　3.缺乏成本管控意识　　在过去较长的一段时期中，房地产行业一直

5、为高利润回报行业，管理者没有从根本上意识到成本控制的重要性，成本控制意识淡薄。且其往往对市场环境没有进行谨慎评估，导致施工期间签证费增多，增加企业的成本支出，产品定位不合理，给销售阶段带来困境，对企业资金回流产生巨大的不利影响。　　三、现有问题的解决对策　　1.增强财务成本全过程控制　　工程项目成本管理应遵循全员参与、全过程控制的全面成本控制原则，以规范、公开招标方式选择工程承包商、材料和劳务供应商，严格控制项目成本。公司应当根据集团公司的经营特点和管理要求，确定适合公司的成本核算对象、成本项目和成本计算方法。成本核算对象、成本项目以及成本计算方法一经确定，不得随

6、意变更，如需变更，应当经财务主管领导批准，并在会计报表附注中予以说明。　　财务成本管理应按照每一项目节点运营计划，对项目拿地前成本测算、规划版成本测算、施工图版成本测算、确定目标成本等环节全过程参与并控制。投资项目的经济效果评价主要取决于前期决策和规划设计。项目取得后规划设计的合理性决定了项目在市场的反映，业主对产品、园区配套的第一感观，户型面积区间、采光度、居住的舒适度都决定了销售的进度，好的项目能缩短产品去化周期，加快销售回款的速度，势必对企业的资金流做出更大的贡献，实现预期的项目利润。图纸应分为三个阶段进行，即方案深化阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段，公司

7、运营管理部门应组织各部门参与编制规划版成本测算和施工图版成本测算，施工图版成本测算需要经过各公司各层领导审批通过后方可办理《建筑工程施工许可证》准备开工建设。将产品设计环节与成本管控相结合，可以为企业创造更大的价值。　　为保证全员参与过程控制，房地产企业应要求财务部门至少委派一名财务人员参与项目开标会议，每次开标会议评标人员应从评标委员会成员中以电脑抽签选取，过程中不允许通过接打电话、发短信、微信等方式与外界联系，每次竞标不得低于3家优质合作单位，出具商务评标报告，需评审人员签字；定标会议，由评标委员会综合打分、排名。评标应有评分表、书面报告及书面会议纪要。原则上

8、定标单位应