我国中小城市房价调控存在问题及对策建议.doc

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1、我国中小城市房价调控存在问题及对策建议【摘要】中小城市是我国全面提高城镇化水平的主战场，也是我国行政区体系的战略耍点，在全面建设小康社会过程中具有十分重耍的地位。全血提高城镇化水平是一项关乎国计民生、利及子孙力•代的重要国策。然而，中小城市过热的房价，严阻碍了城镇化的推进。因此，对中小城市房价进行调控，严防房价上涨过快对全面提高我国城镇化水平显得尤为重要。【关键词】屮小城市；城镇化；房地产调控房地产行业是我国经济发展中至关重要的行业，也是与老百姓生活最息息相关的行业。近年来，政府对房地产行业的宏观调控政策手段逐渐健全和多样化，在一定程度下有效抑制了房价过快上涨的问题。然而，自从今年的“国五

2、条”调控政策细则发布以来，一方面，大部分一线省会城市的房价不降反升；另一方面，二三线城市的房价更是全血飙红，个别城市还出现了双位数的增幅，中小城市房地产调控陷入了“一轮调控一轮涨”的怪圈。可见，对房价进行有效的调控，完善我国房地产市场，特别是抑制中小城市的房价过快上涨，并不是一朝一夕的事情。截至2013年3月，我国的城市化比例为52.6%,每年约有2000万的农村居民需耍进城，这还不包含现有的2亿已经生活在城市的农民工，这些新一代的城市移民给屮小城市商品房带来了强大的购买力。在新型城镇化的背景下，加上一线大城市高企的房价，促使了中小城市的阶段性住房刚性需求的快速释放，给中小城市的房地产调控

3、增加了难度。因此，耍避免中小城市房价继续推高,除了需要国家利用市场经济的杠杆进行口动调控以外，更需要强有力的宏观政策调控和地方政府的积极配合。本文将围绕我国中小城市房价调控存在问题进行讨论，并提出相关对策建议。一、我国屮小城市房价调控政策失效的原因(%1)地方政府过度依赖土地财政国家通过经济政策、行政手段筹一系列措施对中小城市的房地产业进行宏观调控。然而，这些调控手段的落实和执行最终还得依靠地方政府，地方政府成了宏观调控政策是否有效贯彻的关键。可是，土地财政是中小城市地方政府财政收入的主要来源，地方政府在利益的驱使下和地方财政的压力下，在对房价调控政策的具体执行上往往不彻底甚至不作为，导致

4、中央的宏观调控政策在某些中小城市成为空话。房地产行业是推动中小城市地方经济增长的主导产业，地方政府通过出卖土地使用权和收取房地产税收的方式吸纳大量的财政资金，从而发展地方经济和领导个人政绩。部分地方政府甚至刻意囤积土地，减少土地供给，使得屮小城市地价持续攀升。另外，各种名目众多的稅收杂费，加重了房地产开发商获得土地的成本，这些增加的成本最终都会转嫁到普通购房者的身上。(-)中小城市房地产融资体系不健全我国房地产行业的融资方式单一，绝大部分是政策性的融资模式，与开放的市场化的融资模式相比，效率很低。屮小城市的房地产开发商一般采用向商业银行贷款为主的间接融资模式。追求利润最大化，是商业银行的根

5、本原则，而房地产行业对信贷资金有着非常强的依赖性，是资本高度集约型行业。一方面，房地产开发商通过向商业银行融资进行项目开发；另一方面，老百姓购房也只能向商业银行巾请贷款。可见，房地产行业与金融行业是密不可分的，巨大的信贷需求给银行带来了可观的利息收入。虽然近年来央行实施一系列从紧的货币政策，数次调高法定存款准备金率，提高个人住房贷款利率和首付比例，依然无法阻止在利益的驱动下，地方商业银行想方设法地加大对房地产行业贷款融资的发放量，导致了国家宏观调控和地方微观经营的产生刃盾。中小城市的房地产开发商还能通过向信托投资公司融资、社会集资等方式筹借资金，但是这些融资方式都无法保证资金的稳定性和持续

6、性，而且申请手续更为复杂，融资成本更高。在美国次贷危机爆发以后，我国也开始对房地产融资渠道实行更严格的审核与控制，使得原本就非常狭窄的中小城市房地产融资渠道变得更加困难。（三）房地产开发商丰厚的利润冋报我国房地产开发行业利润惊人，造就了许多亿万富翁，是最人的造富行业。不少大企业前赴后继地把资金投向房地产市场，特别是刚刚起步的中小城市房地产市场。即使中央出台多项严格的调控措施后，开发商依然上有政策下有对策，通过减慢开发进度来囤积商品房，制造供不应求现象,在调控政策稍微放松的时候让商品房大批上市，导致不少楼盘开售当天即被哄抢。开发商哄抬房价的做法，不仅规避了自身风险，还获得最大利润。此外，我国

7、80%以上的商品房采取预售的方式，开发商向购房者卖楼花，收取购房者的押金或者预售款,实现了资金的快速冋笼,很大程度上助推了房价的上涨。最后，中小城市房地产开发商与地方政府的存在复杂的利益关系，一些政府高层其至就是房地产开发商的高层，在触动他们利益的时候，开发商会利用与地方政府的这种特殊关系阻碍房价调控政策的贯彻执行。二、中小城市房价调控的对策建议(-)建立完善高效的调控体系政府应严格按照相关法律法规，依据市场的供求关系、