城市开发操作中存在的问题与解决思路.doc

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1、关于城市用地分类在城市开发建设中存在的问题与解决思路最近，参加注册城市规划师继续教育培训，收获良多，结合近些年工作实际中的操作，对现行城市规划用地分类在工作中的问题提一些看法。一、现行城市规划用地分类在城市开发建设中存在的问题目前我们城市规划编制中普遍使用的是国家规范《城市用地与规划建设用地分类标准》(GBJ137-90),而在城市开发建设办理土地证等手续时使用的是土地部门制定的土地管理法制定的全国土地分类体系。由于这两个土地分类出发点不同，相互之间不匹配，所以在开发建设工作中遇到许多矛盾。目前我们使用的《城市用地与规划建设用地分类标

2、准》(GBJ137-90),这套标准中城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。而这套规范是在1990年制定，一些省市根据地方特点，在这套规范基础上编制了自己地方上的城市用地分类，这些规划用地分类规范的制定多为计划经济产物，适用于城市总体规划和城市建设用地统计工作。而在日常城市开发建设中，主要是对批租土地，土地法规规定：商业用地，土地使用年限为40年，办公用地土地使用年限为50年，住宅用地土地使用年限为70年，工业仓库用地土地使用年限为50年。不同的土地用途，其土地基准地价不相同。由于涉及经

3、济利益，为了维护国家资源和反腐倡廉，国家土地部门对土地用途管理越来越严，要求定义明确，不能有丝毫含糊。1998年修订的《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地三大类;国土资源部于2001年8月21日下发了《关于印发试行〈土地分类〉的通知》(国土资发［20011255号)，制定了城乡统一的全国土地分类体系，并于2002年1月1日起在全国试行。《全国土地分类》(试行)采用三级分类体系，一级类分3个，即《土地管理法》规定的农用地、建设用地和未利用地；二级类在原土地利用现状分类和原城市土地分类一级类基础上分为15个；三级类在原土地利

4、用现状分类和原城市土地分类的二级地类基础上调整、归并、增设为71个。为了实施全国土地和城乡地政统一管理，科学划分土地利用类型，明确土地利用各类型含义，统一土地调查、统计分类标准，合理规划和利用土地，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会于2007年8月10日发布了《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)国家标准。该标准采用一级、二级两个层次的分类体系,共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设

5、施用地、其他土地。由于规划和土地两条系统对土地分类上的不匹配，对日常工作中产生如下问题：1、两个用地分类不能一一对应2、土地混合使用上的问题，规划理念强调土地的复合功能，土地复合使用，这在办理土地证上就很难办岀产证，尤其现在土地管理政策越来越严格，使经办人员缩手无策。3、新形势下，有很多新的产业出来，应该归并到哪类用地分类中？如软件研发、现代服务业、物流业、促店。4、还有大基地里的配套用地，比如学校、工业区等的配套服务用地，大的土地证是工业产证，但小的产证怎么办？5、土地适建性问题，规划上强调土地的合理使用，互相之间没有干扰，所以规范

6、上还配套了《土地适建性表》，但土地部门需要是定义明确的土地用途权属,方能规定年限、土地价值二、解决问题的思路1、建议尽快更新《城市用地与规划建设用地分类标准》，新的规范编制要注意以下几点：(1)新编规范要针对规划管理与开发建设方式，(2)新编规范要体现与时俱进，适用于新鲜事物、新的用地类型；(3)与国家其它相关部门(土地部门)的标准进行有效的衔接，或附上对应表；(4)借鉴区划管制的用地分类对应控制要求，强调A类用地：保证公共用途;B类用地：进入市场，符合土地管理政策，体现市场经济价值。2、建议控详规划阶段的规划体现多用途，有弹性，修详

7、规划阶段和规划设计条件必须定义清晰，便于实际操作。现在城市规划编制一直强调规划的弹性，可适用性，以适应快速变化的社会发展。所以一般城市规划编制在规划用地性质一栏内会出现多种用地类型（如C1C2）,或者是混合性地块开发，另外，城市规划规范中还增加了《各类建设用地适建范围表》可供参考。这种混合性开发或几种用途性质是强调能够降低交通出行，增加社区活力，并具有一定的可选择性。城市规划的用地兼容性主要考虑是互不干扰、没有污染的原则。但是土地部门在定义用地性质时，更关注土地的公共用途和土地使用的经济价值，非公共用途的土地开发要通过市场行为取得土地

8、使用开发权，其不同的土地性质有不同的土地使用年限和市场基准地价，随着国家对土地管理政策的严格规范，对土地性质要求定义清晰，不能含含糊糊，而这一点与城市规划用地分类的弹性、可适应性是相矛盾的。因此建议：在编制规划时，不同的