房地产市场调查方法.ppt

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1、第二章房地产市场调查方法第五节问卷调查法第一节房地产市场调查方法概述第二节实地调查法第三节询问调查法第四节网络调查法与电话调查法第一节房地产市场调查方法概述一、房地产市场调查的资料来源二、市场调查方法的分类三、房地产市场调查方法的选择一、房地产市场调查的资料来源二手数据原始数据为当前的某种特定目的而收集的原始资料。适用性高，目的明确成本高已经存在的由于其他目的而收集到的市场调研资料。简单、方便、成本低适用性差，时效性差二、市场调查方法的分类1.按照资料来源分类一手资料调查二手资料调查二、市场调查方法的分类2.按照调查对象的数量分类全面普查

2、重点调查抽样调查对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。以总体中有代表性的单位或消费者作为研究对象，进而推断出一般结论。从全部调查研究对象中，抽选一部分单位进行调查，并据以对全部调查研究对象作出估计和推断。二、市场调查方法的分类3.按照接触对象的方式分类直接调查法：实地调查法询问调查法间接调查法网络调查法电话调查法问卷调查法与被调查对象面对面进行调查的方法通过媒介对被调查者展开调查的方法二、市场调查方法的分类4.按照调查性质分类：定性调查定量调查三、房地产市场调查方法的选择房地产市场调查方法的选择就是根据不同的调查目标和对象来设定不同的

3、调查方法的一种组合方式。按照调查目标进行分类，房地产市场调查可以分为以下三类：1.区域调查：区域内的建设及规划，区域内竞争对手的情况，区域内房地产市场中的供需量。一般采用二手资料调查法。2.项目调查：即楼盘调查。采用实地调查法，询问调查法，跟踪访问法，专家访谈法，二手资料收集法。3.土地调查：包括土地利用现状的调查，土地资源质量调查，土地类型调查。第二节实地调查法一、实地调查法概述——案例二、实地调查的特点三、实地调查的优点和局限四、实地调查的适用范围五、实地调查的过程六、实地调查收集资料的方法七、实地调查法的注意事项一、实地调查法概述实

4、地调查法是在没有理论假设的基础上，研究者直接参与市场活动收集材料，然后依靠本人的理解和抽象概括，得出一般性结论的研究方法。一种定性研究方法得到的是描述性的材料，研究者对现场的体验和感性认识二、实地调查法的特点1.研究过程持续时间长2.研究者与研究对象之间有充分的认识和感情交流3.采用多种方法收集资料：观察法、访谈法、文件收集法、心理测验法4.研究者是收集和分析资料的一种工具5.采用定性分析方法6.研究结果只具有参考的性质三、实地调查法的优点和局限1.优点深入灵活经济2.局限定性，很少针对大型群体的精确统计性陈述得出的结论不一定客观、精确四

5、、实地调查的适用范围实地调查法适用于研究：不宜简单定量的市场调查项目市场中结构较为松散的问题随时间推移而变化的市场现象只有在自然背景中才能很好理解的态度和行为五、实地调查的过程1.整理笔记和建立档案2.资料分析3.得出结论1.进入研究现场2.进入现场研究1.查阅文献2.请教同行3.专门准备（“4C”，可信度）（一）准备阶段（二）进入现场（三）整理资料五、实地调查的过程（二）进入现场1.进入研究现场（1）隐蔽进入式优点：避免协商进入现场的困难；有较多个人自由缺点：“完全参与者”只能在自己的角色范围内与人交往；暴露真相的处境（2）逐步暴露式在

6、研究开始时，研究者简单地向被研究者介绍研究计划，随着被研究者对自己信任程度的提高而逐步展开。他们最关心的是“研究者是什么人？他到底要干什么？我能够从这个研究中得到什么？”五、实地调查的过程（二）进入现场2.进入现场方式的选择在有些情况下，研究者会将隐蔽进入式和逐步暴露式两种方式相结合。有些学者认为，实地调查常常是暗中、秘密的，原因是：（1）许多研究者通常是因个人兴趣先进入现场看看，而后决定正式参与观察研究。（2）研究者不希望影响研究对象呈现的行为。（3）研究者和研究对象对研究目的的理解可能不同。五、实地调查的过程3.进入现场研究（1）提出

7、问题没有研究预设有明确的研究主题大致的调查计划和提问框架（2）记录现场内容工具：笔、本（录音笔）记录观察到的和想到的当场记录，事后及时记录五、实地调查的过程（三）整理资料1.整理笔记和建立档案（1）背景档案（2）人物档案（3）文献档案（4）分析档案五、实地调查的过程（三）整理资料2.资料分析修正、建立理论不断交互收集资料分析资料频率、程度、结构、过程、原因、后果六、实地调查收集资料的方法（一）实地调查中的观察1.参与观察：指在自然的状态下研究者参与某一情境对研究对象进行观察。2.观察活动中研究者参与的程度：完全不介入低程度介入中度介入主动

8、积极介入完全介入六、实地调查收集资料的方法（一）实地调查中的观察3.观察角度的选取（1）全面观察（2）焦点观察研究者个人的兴趣研究对象的建议理论的兴趣符合社会的需要4.观察记录：快速、完整地记