房地产市场调查方法简析

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1、万方数据58统计研究是在二三产业发展相对好的地方，人情关系成为少征税、财政少收入的主要原因。此外，征管人员责任心不强、素质不高对税源也会产生流失。房地产市场调查方法简析北京航空航天大学谢靓在当今信息社会，面临瞬息万变的市场，对于每一个企业来讲随时地掌握市场动向，是生存的必要前提。对于房地产业而言，因具有建设周期长、资金占压量大且周转时间长等特点，因此如何正确地把握市场，更具重要意义。一、适合房地产市场调查的方法由于房地产市场自身的特点，决定其在调查方法上会区别于一般市场调查，笔者认为以下几种调查方法是比较适合房地产市场的。(

2、一)比较调查法同一地区不同类型房地产需求量与现状供给量分析：商业(商场)类地产需求量与现状供给量分析；办公楼类地产需求量与现状供给量分析；住宅类(高层、多层、别墅)需求量与现状供给量分析；酒店类地产需求量与现状供给量分析。(二)电话调查法电话调查在时间上最为经济，但大都只能作为调查人员访问调查后的辅助办法。一通电话，特别是工地现场有熟人且有空闲时间时，则。天南地北”一番闲聊，有时收获也是很可观的。电话调查又常可用来刺探军情——销售率的虚实。假借客户购屋的名义询问，通常也能得到不少有价值的资料。(--)环境调查法生活方便状况：

3、商务频繁状况；交通便利状况；居住文化状况；未来发展状况；与项目有关的项目市场交易价格状况；居住圈层状况；可利用自然景观状况；旅游景点状况；开发地块自身的开发时间状况。(四)周边调查法周围500米便利店数量、大小、远近；周围500米酒楼数量、大小、远近；周围500米菜市场数量、大小、远近；周围500米百货商场或超市数量、大小、远近。(五)小区调查法该区域住宅开发总量分析：各住宅分区开发量现状；各住宅分区开发量走势；各住宅分区开发量前景分析。(六)人员调查法此方法是目前房地产业用得最多而且被认为最必要与最有成效的调查方法。不过访

4、问的对象主要是工地现场的房屋销售小姐或先生，因为他们在销售房屋的过程中扮演了最直接而重要的角色。因此也最能了解购屋者的需要和反映，同时也清楚地了鳃销售率变动的过程。二、房地产开发不同阶段的调查重点在房地产开发的不同阶段，市场调查的重点也不尽相同。(一)购地前的宏观调查因为房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性这一特点，所以房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查。尤其是对该地块周边的市场供需情况要进行详细的调查研究：这一区域各类房地产项目的开发量是多少，消化量是多少，现在存量是多少，空

5、置率及租金水平如何，结合该地区近两年各类房地产项目的销售情况，对各类房地产项目的租售价格走势如何进行预测。同时进行需求方面的调查。了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位——是做哪一类房地产项目，即：住宅、写字楼、商场或其它类型建筑；之后，对所确定的类型项目进行更为细致的调查，以确定是做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围，之后进行相应的经济测算，即：进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计的收入间的综合盈亏分析。在合

6、理成本利润率条件下，才能做出是否购买的决策。所以说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的，因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。(--)购地后项目产品定位分析在购地后，就要进行更为详细而有重点的市场调查分析，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况及主要客户层的具体需求进行调查，以给要开发的产品提供更为细致的定位指导。以居住性项目为例，要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建设比例，是采用什么样的装修标准，定价应在哪一个档次等。对于主要消费群体的调查，可

7、以通过直接向可能的潜在客户调查，也可以向租赁者了解客户心态，因为租房与买房的人对于房屋的渴望心理是相同的，他们对于房屋的需求也是相同的，而且许多租房者就是潜在的买房者。所以，通过对租赁者的调查去了解客户的心态是最巧妙的捷径。(三)配合产品设计进行的调查进入设计阶段，市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查，分析其在设计上的优劣势，以便在设计时有所依据，因为房地产万方数据统计研究59建设周期长，所以在设计中必须具有超前意识。(四)配合市场营销进行的调查为配合房地产项目的市场营销，要对周边同档次项目

8、进行长期的跟踪调查。因为房地产项目的特点之一是地域性，周边同档次的项目，必将是强有力的竞争对手，因此要对其进行长期的跟踪调查，尤其是对其销售策略更要给予密切关注，以便公司随时采取相应对策，在竞争中处于不败之地。(五)其他方面的调查工作在项目开发过程中，还应根据公司对某些具体方面的特殊要求，