房地产工程精细化管理(1).pdf

房地产工程精细化管理(1).pdf

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1、内容提要房地产企业管理与项目管理房地产开发的设计管理房地产开发的成本管理房地产开发的施工管理项目开发管理——“五图一书”企业管理核心资源分析图项目开发设计管理分析图项目开发施工管理分析图项目开发投入产出分析图成本管理与管理成本分析图房地产项目全程策划指导书企业管理核心资源分析图获管管成利理理运资本能结层作金管控级模风力构理供式制险团产应队把制业机整控机策合力决政构能制府机资警源机预管制土述机地励资源源理激描制状资现制机资汰本资淘源做愿多项目展运发作健方稳景大径多法元化牌品强做途运造作塑品牌基惠输互点资出利础互新难本资市/创异金场制运资地复规标关作源成管技联准管本范理

2、术化业理管化管运务理运理作作项目开发设计管理分析图设设设基计计计设地企难质限计设业特项量额进背度计色目度接景赢规口利模纸模控图市式费制场取标环指境成政书策究算环计境IⅡ果研型模算计基地环境专功修能装缺陷精范题ⅣⅢ感观缺型防陷户小交计知楼设索墅能交赔别识计报职叉设建出宅营技错/豪销技术验施/技技管收成术工策术理术本配管划服管理研合务理发项目开发施工管理测试图变低甲资更价图供金计频中材纸甲划短选繁标料问方择不缺题变管失周更包理误分方干/法点包管扰路难总理线重键点协关业管作理目面进叉标交调要素度工管界理施依据间板样合生方产收设验量备工开入法建筑底质材同交投料理管控制缺理体监程监系

3、好势陷用过督按体/弱势装预系工强工审收程艺成交样设制管边接板品理计收制制不保口度周护房地产项目全程策划指导书MicrosoftExcelMicrosoftExcel拿地策划经济分析:成本/利润/现金流工作表工作表技术分析:政策风险/开发难度设计优化控制成本:体系优化/材料优化/产品部件优化控制质量:作业指导书MicrosoftWordMicrosoftWord内文档文档成本策划目标成本:落实责任部门容招标策略:产业链整合MicrosoftExcelMicrosoftExcelMicrosoftExcel工作表工作表工作表质量策划承包方:质量分级控制原则MicrosoftEx

4、celMicrosoftExcel工作表工作表监理方:入伙投诉率控制原则交楼策划危机管理:规划改变/各类索赔缺陷管理:编制后评估报告MicrosoftExcel工作表设计阶段成本控制1.控制无效成本三大纪律2.控制隐性成本3.控制运营成本1.注意对营销策划定位的解读2.注意对当地政策法规的解读3.注意与咨询机构的配合4.注意面积赠送控制八项注意5.注意部品部件控制6.注意结构成本控制7.注意建筑成本控制8.注意景观成本控制结构设计成本控制1.目标成本合同化三大纪律2.进行多方案比选3.进行中间过程审图1.注意提前与技术协作单位沟通2.注意专业间的平衡与协调3.注意荷载的合理

5、取值(风荷载、抗浮水位、消防车轮压)4.注意力学模型的选择(计算跨度与约束条件)八项注意5.注意材料与施工方案的选择(砼与钢筋、空心板、预应力)6.注意计算结果的分析(位移、轴压比、边缘构件、加强区、裂缝宽度)7.注意计算结果的归并8.注意构造设计的技术依据成本管理技术——“五图一书”管理差异分析图主动控制技巧图隐性成本分析图管理信息整合图管理资源整合图成本管理建议书管理差异分析图决策层资产回报指导思想风险控制执行层利益最大化风险最大化内容精细以招标策划为核心以设计管理为重点管理水平通用以合同管理为核心以发包管理为重点粗放以支付管理为核心以结算管理为重点主动控制技巧图资金平

6、衡计划资金投入:总量/时点动态平衡:发包策划/变更控制降低一点功能,成本降低很多技术经济比选增加一点成本,销售收入增加较多内增加一点成本,增加功能与使用的灵活性容管理目标设定要80分还是90分建设费用与营运费用比选工作界面划分专业设计界面专业施工界面隐性成本分析图前期合同漏洞采购漏洞管理中期支付漏洞漏洞签证漏洞误差:面积误差/货不对板内后期交楼索赔延期:延期交楼/房产证容质量索赔:质量通病、观感缺陷结算漏洞会所决策运营补贴学校成本楼巴纠错成本违规罚金“杀价”成本成本管理建议书目标管理成本规划:子目划分/指标核定任务落实:平衡现金流/责任成本招标管理招标策划:发包界面、计价模

7、式、组价规则评标策划:技术标/经济标评标要点内合同管理合同台帐:分类管理/分项目管理容变更管理:设计变更、索赔管理支付管理操作流程:申请/审批/支付三大环节支付查询:应付/实付金额管理总结数据积累:与历史成本对比/与市场造价指标对比业绩考核:与销售额挂钩/与成本挂钩设计管理技术——“五图一书”外部合作关系分析图内部管理需求分析图成本内控责任分析图设计缺陷评审控制图设计研发管理分析图设计发包操作建议书外部管理合作关系图概念设计总图、建筑施工图审查结构水、电、暖通建筑设计开消防发地质勘察人防商设计监理土建工程:深基坑支

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