房地产企业的计划管理.pdf

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1、房地产企业的计划管理咨询顾问朱海陵2008-10-221计划管理的重要性古人云：¾谋定而后动¾凡事预则立，不预则废房地产有着资金密集、管理密集、产品生产开发周房地产有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此，计划管理在房地产开发过程中就显的风险。因此，计划管理在房地产开发过程中就显得尤其重要。得尤其重要。2计划管理中的两个基本元素目标是企业的方向计划是目标的落实途径AABB目标计划•是个体或组织的期望产出•规

2、定了怎么实现目标•提供管理决策的方向•描述了资源分配、进度以及其他实现•构成衡量标准目标的必要行动3房地产企业的计划管理一、目标管理¾目标管理概述¾好目标的特征¾如何进行目标管理二、计划管理¾计划管理概述¾房地产企业的计划体系¾如何制订计划¾如何执行计划¾如何跟踪计划¾案例：标杆企业三级计划管理4一、目标管理51、目标管理（MBO）概述定义目标管理目标管理————使企业中的上级和下级一起参与企业使企业中的上级和下级一起参与企业目标的制定，由此决定上下级的责任和分目标，并目标的制定，由此决定上下级的责任和分目标，并使其在目标实施中实行自我控制，以努力完成目标使其在目标实施中实行自我控制，以努力完

3、成目标的现代管理方法。的现代管理方法。分析体现三层含义：体现三层含义：（1）共同商定目标。（参与）（1）共同商定目标。（参与）（2）目标分解。(目标体系)（2）目标分解。(目标体系)（3）自我控制。(授权管理和自我评价)（3）自我控制。(授权管理和自我评价)61、目标管理（MBO）概述（续）目标管理的五要素要素内容房地产企业的目标示例1、目标是什实现目标的中心思想、提高利润、保持可持续发展么？项目名称目标销售额150，000万元2、达到什么程达到的质、量、状态利润40，000万元度？储备土地1000亩1、A项目第一期实现销售；为了完成目标，应采取2、B项目第三期实现销售；3、怎么办？的措施、手

4、段、方法3、通过拍买或合作取得土计地；划4、什么时候完期限、预定计划表、日6月成目标？程表8月实际销售收入145000万元5、是否达成了利润：350，00万元完成成果的评价既定目标？土地：合作取得土地储备1100亩71、目标管理（MBO）概述（续）目标管理对企业的意义XX公司的XX部门绩效责任书类考核季度指标分项指标/指标说明评价标准重要程度别1234累计损益计划执行情1.借助目标说明公司的期望及要求得分＝5分×实际盈利值/（指标值全年实现420万元赢利五星●●●●况×1.2)一期11.07%、二期23.22%、知园（9-13得分＝5分×实际边际贡献率/（贡献各期平均边际贡献率五星●●●●栋）

5、28.15%、A地块21.87%率指标值×1.2)实现平均销售毛利率（不含土地增值）得分＝5分×实际销售毛利率/（毛利销售利润率实现情况五星●●●●达到21.6%2.目标为企业考核提供依据率指标值×1.2)完成甲供甲分包抵房金额占总金额的得分＝5分×抵房金额/（总金额财三星●●●●16%×0.16×1.2)务类得分＝5分×目标成本/（发生成本采购目标成本，不大于目标成本五星●●●●项目开发成本和费用×1.2)的执行情况苗木合同决算减审额达标，减审额达得分＝5分×减省额/（合同总金额五星●●●●到12%×1.2×0.12)3.有效的目标管理是自我管理的基础合同应付款延后1年支付，占总金额的得分＝

6、5分×延后款/（应付款总额五星●●●●22%×1.2×0.22)部门行政费用预算执得分＝5分×费用预算/（实际发生费部门行政费用控制，小于目标值三星●●●●行情况用×1.2)4.通过目标分解使各级人员负起责任，使上下级建立……绩效伙伴关系，促使各层级朝着企业整体目标前进部门经理签字：部门分管领导签字：总经理签字：日期：85.目标管理有助于企业保持长期和短期利益之间的平衡2、好目标的特征（SMART原则）明确具体(Specific)有时间限制(Timetable)可衡量(Measurable)SMARTSMART原原现实可行(Realistic)可接受(Acceptable)92、好目标的特征（

7、SMART原则）（续）制订符合SMART原则的目标干什么结果是什么条件是什么什么时间•销售××××平方米，现有资源与政策下11月1日～12月31日•在“干什么”一栏中，我们还可以使用其他一些词语来描述目标，它们是：开发、设计、发送、修正、完成、训练、制作出、生产出、销售、编写出、解决、达到、降低、维持、运输、修建•尽量避免使用下面的一些词语，它们是：明白、知道、有效地、成为、认识到、实现、合理等1