江苏太仓浏河市民广场商业一期营销策划提报_71PPT_2009年.ppt

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1、市场篇项目和SWOT篇定位篇产品篇业态篇营销篇销售篇运营篇目录合作篇广告篇市场篇1、浏河概况地理位置江苏太仓东部滨海临江重镇名誉称谓江尾海头第一镇占地面积68平方公里行政管辖8个行政村，5个社区常住人口5.6万水陆交通距虹桥机场35公里，太仓港码头15公里。沪太、苏浏公路著名人物郑和、吴健雄等镇区规划“北扩东进”、“一城三轴五区”支柱产业工业、第三产业（旅游度假、休闲娱乐、海鲜美食）企业资源共400家左右，其中外资100家财政收入09年1月，实现地方一般预算收入3340万元，增幅6.85%，完成进度17.53%，增幅和完成进度名列太仓

2、第一。地段：沪太路浏太路交界处开发商：高成房产营销策划：上海华燕销售代理：香港泰盈占地面积：418777平米建筑面积：660000平米开发周期：共三期目前处于三期（4栋高层）总户数：4537户物业形态：别墅、小高层、高层、商铺户型面积：74、91平米两房，127平米三房价格：均价3500元/平米优惠手段：一次性付款96折，按揭98折目标客源：上海高成·上海假日销售状况：一期别墅、二期小高层已售罄。三期共298套高层，目前已销售230套，占77%。2、主要竞争住宅地段：浏河镇听海路80号开发商：华建置业营销策划：上海华燕销售代理：苏州万

3、博占地面积：19000平米建筑面积：37000平米开发周期：一期总户数：公寓112户物业形态：商铺，公寓户型面积：公寓46—108，商铺48—253平米价格：公寓均价3300元/平米，商铺均价外街9000，内街6000元/平米优惠手段：购买公寓优惠30元/平米，免燃气开通费目标客源：主要上海投资客群金域连廊销售状况：112户公寓销售19户，仅占17%。销售状况不佳。地段：浏河镇郑和南路东侧开发商：太仓天熙房地产房产占地面积：31931平米建筑面积：47638平米开发周期：一期总户数：多层416户，31套商铺物业形态：多层、商铺户型面积

4、：62平米1房，97平米2房，118平米3房，134平米4房价格：毛坯均价3500元/平米，精装修加800元/平米，商铺均价6000元/平米优惠手段：无，贷款3成目标客源：上海为主，当地为辅天竺苑销售状况：商铺销售2套，住宅销售152套，占36.5%。案名户型面积（平米）得房率价格（元/平米）销售进程其他高成·上海假日74、91两房127三房70%均价350075%左右1梯2户金域连廊46—10880%均价330020%左右1梯3户天竺苑62一房97两房118三房134四房75%毛坯3500，精装修430040%左右1梯12户3、主要

5、竞争商铺案名户型面积（平米）均价（元/平米）销售进程金域连廊48—253外街9000内街600020%左右天竺苑90—120600010%左右浏河房产市场总结1、目前浏河住宅主要分布于郑和大街与听海路沿线，如上海假日、天竺苑、听海雅苑、紫薇苑等。镇中心土地开发已趋于饱和。2、浏河住宅（公寓）均价3500元/平米。3、浏河房产客群以上海客源为主，包括自住和投资，本地客源为辅。4、目前浏河房产市场较为冷淡，投资市场萎靡，小户型产品滞销。名称：港湾假日酒店地址：郑和路888号套数：63价格：套房480标准间260入住率：70—80%主要客源

6、：上海名称：瑞安山海温泉地址：郑和大街18号套数：20价格：标准间180入住率：60—70%主要客源：上海、当地名称：新稳得福大酒店地址：郑和大街18号套数：24价格：套房288标准间188入住率：60-70%客源：政府、外地团体4、浏河酒店业市场主要酒店项目调研名称客房套数价格（元/天）入住率港湾假日酒店63标准间260套房48070—80%新稳得福大酒店24标准间188套房28860—70%瑞安山海温泉20标准间18060—70%浏河酒店业总结1、因旅游、海鲜、娱乐等产业优势，浏河酒店业较为发达，目前全镇较有规模、档次的酒店就有1

7、0家以上，其余较小规模的宾馆、旅社更多。港湾假日酒店是浏河最具代表性的三星级酒店。2、客房价格：标准间120—260元，套房250—480元。入住率周末维持在80%—90%甚至满员，其他时间在60%—70%左右。主要客群以上海人或外地人、旅游团体为主。3、本项目酒店前景看好，但客源分流较多。5、浏河商圈租金调研商圈路段租金（元/月/平米）业态组成主体业态消费客群档次中心（南北）路40—110卖场、服饰、餐饮、其他卖场本地居民，中低档复兴（东西）街40—100服装、超市、餐饮、其他服装本地居民，中低档迎福路30—80卖场、服装、餐饮、其

8、他卖场本地居民，中低档闸北路25—50零售、餐饮、美容美发、食品零售本地居民，中低档郑和（南北）路20—40五金、娱乐、餐饮、其他五金本地居民，低档滨河街东海路15—35餐饮、百货、娱乐、美容美发、其他无本地居民，低档浏