江苏太仓浏河港湾东方华庭项目整体营销策划方略.ppt

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1、整体营销策划方略——浏河港湾东方华庭项目【目录】4推广策略3营销策略5我司优势2项目定位1市场分析6合作条件1市场分析——了解、掌握市场，探寻市场机会点！2009年12月14日2010年1月7日2010年4月17日2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条）内容：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。内容：要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市

2、场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。核心核心核心成交量的预期影响：观望态势加重，短期内成交量萎缩明显，长远而言还将处于平稳的发展态势。成交价的预期影响：政策控制的是房地产价格上涨过快现象及现象突出的城市，而并非决心实施房价的全面打压，所以短期内价格肯定下跌，长远而言房价还将继续稳中有升。宏观政策分析太仓市场分析浏河市场分析内容：首套房90平方米以上，首付不低于30%，二套房首付50%，利率1.1倍；3套房银行将不放贷等。市场反应：市场观望加重，整体市场人气下降，楼盘销售速度及价格停止上涨甚至下滑。宏观政策分析太仓市场分析浏河市场分析市场预期——预期决定市场走向，

3、预期的变化由政策决定！1、6月份，全国70个大中城市房价环比下降0.1%，较5月份回落0.3个百分点。房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降。结论：以上数据说明楼市调控效果开始显现，全国房价“拐点”正式确立。2、住房和城乡建设部、银监会等三部委否认楼市调控松动，均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。结论：在新政不变的情况下，下半年房价将会维持下跌态势，今年9、10月份新房或迎来全面下跌，预期明年一季度会触底。3、从我们对北京、上海、深圳等各一线城市的每月市场动态数据的监测结果分析。结论：以价换量效果明显，未来市场将呈现由目前的

4、量跌价稳向量稳价跌的态势转变。2009年的市场虽然波动起伏，但整体上涨趋势明显；2010年第一季度已经连续3个月成交量持续下滑，跌破了2009年度以来的历史最低点；进入2010年4月市场又有继续回暖迹象，但突如其来的政策严厉打击，预计在今后一段时间内太仓市场会表现出先降后稳的态势，成交量将回归平稳发展趋势。宏观政策分析太仓市场分析浏河市场分析成交量走势分析注：数据来源，深圳中天盛世地产数据库2010年2011年南洋1号公馆，约32万平方米太湖世家，约14万平方米海艺豪庭，约9.5万平方米滨河花园，约15.5万平方米2012年8月9月3月6月特灵空调地块，约20万平方米

5、盛世一品，约15万平方米金谷府邸后期高层，可售约8万平方米荣御蓝湾项目后期，可售20万平方米雅鹿·上海公馆，约18万平方米华阳星城，约6万平方米景瑞城西地块，约30万平方米绿地城一期，可售约28万平方米6月7月1月华源上海城北地块后期，可售约15万平方米御园欧境，约25万平方米10月11月12月9月12月浙建太和丽都，约13.5万平方米南城水岸，约5万平方米新城水岸，约6万平方米中央帝景花园，约5万平方米太仓市区的市场竞争格局太仓市区各项目推售总体量分析宏观政策分析太仓市场分析浏河市场分析太仓市区未来1-2年内，商品房供应总的体量达到340万㎡左右（还不包括没有确定的

6、数据）。其中：中心区140万㎡、南郊新城片区65万㎡、东片区60万㎡、陆渡片区32万㎡、西片区23万㎡、北片区18万㎡。注：数据来源，深圳中天盛世地产数据库地理位置江苏太仓东部滨海临江重镇名誉称谓江尾海头第一镇占地面积68平方公里行政管辖8个行政村，5个社区常住人口5.6万水陆交通距虹桥机场35公里，太仓港码头15公里。沪太、苏浏公路著名人物郑和、吴健雄等镇区规划“北扩东进”、“一城三轴五区”支柱产业工业、第三产业（旅游度假、休闲娱乐、海鲜美食）企业资源共400家左右，其中外资100家财政收入09年1月，实现地方一般预算收入3340万元，增幅6.85%，完成进度17.

7、53%，增幅和完成进度名列太仓第一。宏观政策分析太仓市场分析浏河市场分析宏观政策分析太仓市场分析浏河市场分析2009年下半年—2010年上半年太仓浏河拍卖土地情况拍卖时间位置用地面积（平方米）用途容积率建筑密度绿地比率交易起始价（万元）最终成交价（万元）20091023浏河镇浏南村36组11562商业≤2.5≤45%≥30%48050028.83万/亩20091023浏河镇东港路西侧4205.8商住≤2.0≤35%≥30%3601240196.55万/亩20091023浏河镇郑和大街北侧22835商住≤2.0≤30%≥30%38008500196.5