房地产工程管理讲义.pdf

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1、房地产工程管理体系的建立与实施——工程质量与现场管理篇第一讲：房地产工程质量管理1房地产工程管理经验之谈——建立房地产工程管理整体概念1.1规范的供应商管理1.2严谨的工程合同管理1.3强势、系统的工程时间计划管理体系1.4技术管理底盘扎实（工法、技术研究）1.5员工专业、敬业，现场执行能力强2房地产质量管理的核心理念－产品质量2.1兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。2.2房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化）、建筑产品高新技

2、术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。3衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度3.1客户对开发商质量与服务满意的四重境界：一次购买满意—重复购买－推荐朋友购买－以开发商物业为荣。3.2衡量工程质量的具体指标4房地产项目质量管理与控制思路4.1工程项目基本保证质量4.2客户关注质量4.3优秀的产品质量5房地产工程质量通病防治措施（客户关注质量）5.1业主工程质量投诉热点分析5.2某公司分析出现工程质量通病的原因分析5.3他山之石可以攻玉5.3.1铝合金门窗质量控制5.3.2民用建筑防水体系5.3.3筑与抹灰质量控制6如何实现产品质量－房地产企业质量管理境界6.1设计

3、质量是产品质量的先天之本6.1.1既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设计好，然后安排施工建造。6.1.2产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也代价惨重。6.1.3客户产品质量标准案例分析。6.1.4近阶段，房地产产品质量在于设计创新。6.2怎样选好让客户满意的材料与部品6.2.1好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外，还能够满足产品的定位要求，营销策划的要求。6.2.2一种材料在某个楼盘是好材料，客户满意度很高，在另一个楼盘可能就不是好材料了，符

4、合客户市场的材料是好材料。6.2.3如何做好产品的选材用料，我们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计要求、国家地方有关规定等方面来综合考虑。第1页共18页6.3人性化设计与精湛工艺的完美结合7引进工程质量保险或担保制度——风险转嫁第七讲：房地产工程现场管理1房地产工程现场有效管理的二个前提条件：资源环境与合同管理。2房地产工程开工之前的三个核心工作：时间计划管理、施工总平面布置、技术管理。3九个关键环节：技术方案先行、工程样板先行、设备材料进场控制、工序控制措施、现场“死角”管理、现场签证与设计变更管理、钥匙管理与成品保护措施、现场文档资料管理、工程验收管理。4房地产

5、工程现场管理案例分析4.1资源环境与合同管理－建立健全的房地产工程管理体系a)供方管理案例b)人员设置与分工案例－弱矩阵管理模式下的现场人员配置与分工案例c)标准化工程合同d)甲方现场管理体系的系统性e)监理机构工作标准化f)房地产公司现场项目部现场管理标准化g)中海地产深圳地区现场管理案例4.2三个核心工作h)时间计划管理，详见计划管理专题讲座。i)施工现场总平面布置图j)技术管理：图纸与工法管理4.3九个关键环节k)技术方案先行l)工程样板先行m)设备材料进场控制n)工序控制措施。o)现场“死角”管理－工程日志。p)钥匙管理与成品保护措施q)现场签证与设计变更管理

6、r)现场文档资料管理s)工程验收管理5构建房地产工程现场管理体系鱼骨图第三讲：房地产工程时间计划管理1房地产时间管理的政策风险2房地产企业进度计划的核心理念－经营进度3房地产项目进度计划管理的操作原则－向关键工作要时间，向非关键工作要资源4计划管理的概念：什么是计划？4.1《惠普POM》：计划是部门之间沟通的工具。4.2计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。4.3《惠普执行力》：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。5房地产工程时间计划与现场施工进度的关系5.1房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；5.2现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；5.3房

7、地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；5.4影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。第2页共18页6房地产工程时间计划的目的6.1确保工程任务顺利完成6.2保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通6.3便于领导对开发过程进行监控与调整7房地产工程时间计划智慧金钥匙7.1计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。7.2避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。7.3计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。7.4经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。7.5执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。8房地产开发的特点分