房地产企业工程管理讲义197p1

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1、房地产企业工程管理讲师：段计先Tel：150253157662目的：一、理解工程管理的概念二、熟悉工程管理中的“四管一控”和“二个过程”三、优秀企业的案例和做法学习方法和目的3一、房地产工程管理概述二、工程管理之计划管理三、工程管理之质量管理四、工程管理之成本与合同管理五、工程管理之组织协调管理六、工程管理之流程标准化建设七、工程管理发展趋势目录4房地产工程管理概述1、房地产开发简明流程参考第一章房地产工程管理概述6工程管理在房地产开发链中的关系（1）房地产开发流程涉及：前期策划分析、土地获取、规划、设计、施工、销售、竣工入伙和维修、物业管理等

2、；一般可划分为：项目决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修阶段等四个阶段；第一章房地产工程管理概述项目决策阶段项目实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告编制设计任务书初步设计技术设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束TIME7（2）工程管理是贯穿在房地产开发中的任何阶段，也是作为房地产重要的“营销”、“设计”的重要支撑点。第一章房地产工程管理概述微笑曲线设计微笑曲线营销微笑曲线工程8工程管理：基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品

3、。工程管理涉及：技术专业沟通和协调，包括内部、外部等组织，包括内部组织管理、外部组织管理第一章房地产工程管理概述9第一章房地产工程管理概述2、房地产工程管理现状抢开放抢预售抢现金流抢结算（1）工程管理中的“四抢”（2）“N”边工程项目？设计图纸四证成本招标国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证10第一章房地产工程管理概述质量第一保证工期客户需求防范风险安全文明控制成本销售配合项目工程管理需要解决——项目管理要素之间的矛盾。我们经常面对的问题是什么？公共资源合作伙伴11第一章房地产工程管理概述3、作为项目开发中，房地

4、产企业、监理企业，以及施工单位、材料单位在工程管理中的区别和定义是什么呢？工程管理定义：四控、两管、一协调即：质量控制、进度控制、成本控制、安全控制、信息管理、合同管理、项目综合协调（1）施工单位：工程施工的主体，通过合理技术手段，保证产品实现的过程管理；（2）监理单位：负责工程施工过程的监控，代表甲方综合管理和协调各单位；（3）房地产企业：负责协调房地产公司内部部门、设计院和政府等机构，制定并传达相应计划、质量等标准。房地产企业与施工、监理企业工程管理的差异：企业目标差异与客户差异12第一章房地产工程管理概述4、工程管理本质上是对项目进行经营

5、管理的过程什么是经营？——提供令客户满意的产品——保证公司盈利目标的实现什么是管理？——有效预测问题、发现问题、解决问题——借助及组织资源完成目标13第一章房地产工程管理概述正因为如此，才更要有意识的磨练执行日常业务的现场，锻炼其发现和解决问题的能力不让问题湮没在日常工作中，想办法培养现场对细微的问题作出敏锐反应的感受能力和行动能力每个项目都是相似的，每个项目都是不同的发现主要矛盾并去解决它，是一个项目现场管理成功的关键现场管理的“秘诀”：坚持把正确的事做正确14第一章房地产工程管理概述在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业象造汽车一样的造房

6、子，还需要比较漫长的过程房地产企业将精力放在做好项目上成功衡量标准股东满意、客户、领导满意、团队满意没有功劳，就没有苦劳（结果导向）质量费用客户时间第一章房地产工程管理概述需要工程管理吗？发展的如此成功，每个项目都赚钱，不是说明我们的工程管理非常成功吗？我们早就有项目部、项目总经理了，早就有工程管理了，为什么还需要“工程管理”呢？重视工程管理原因第一章房地产工程管理概述第一章房地产工程管理概述第一章房地产工程管理概述195、房地产工程管理所面临的几大问题：（1）计划管理问题——忽略资金因素，快速滚动开发是房地产所面临的主要问题，它的出现直接引发

7、后期的质量、成本等各因素；（2）质量管理问题——客户入伙中，工程质量问题占据较大比重，尤其以裂缝、渗漏、成品破损、材料设备等问题突出；（3）成本管理问题——这个好像解决的比较好，很少出现“双赢”，施工单位、材料供货商的利润被压咋得差不多（相对而言）。另外，“钱”好像有时并没有用在刀刃上；（4）现场工程人员的组织协调、沟通等管理问题——与项目经理和项目团队的组织、沟通等有关。第一章房地产工程管理概述20工程管理之计划管理21第二章工程管理之计划管理1、计划管理在房地产开发中的重要性（1）由于建设工期的拖长，房地产投资机会风险加大；——房地产的高风

8、险、高回报等特点决定（2）进度时间，决定施工管理费的增加；（3）影响集团公司的IRR，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金地测算低于