房地产工程成本全过程精细化管理(Ⅲ)学习报告.docx

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1、房地产工程成本全过程精细化管理（Ⅲ）学习报告第一讲房地产成本管理概述一、经典案例该案例讲述的是一个15万㎡、郊区首置首改的项目。从可研至动态的过程中，成本整体增加1.9亿，其中0.4亿属认为压低成本，1.5亿为成本浪费，全项目挣了1.2亿，却浪费了1.5亿。其中发生的一些问题导致了严重的后果，我们应该引以为戒。1.故意调低成本：该公司采取按公司收益分红，导致内部人员一味的想开发项目，为了拿地所以“故意调低成本”，勉强拿地。但是到了后期这个作假数据不会消失，依然存在，导致成本增加13%、预售价增加12%。希望今后这种会导致严重后果的错举不会发生在我们公司。2.可售比：该项目原方案可售比按照100

2、%预计，多成设计时，含有计容率的架空层，作为消防通道和休闲区，减少了3000㎡的可售面积，可售比变成98%。可售资源减少，单方成本增加了99元/㎡。可售比越低，背负的成本越大，要尽可能的提高可售比。3.地下室面积：该项目地下室车位排布极不合理，使本可由两层地下室解决的停车场方案，实施为建3层地下室。由此增加地下室面积5000㎡；基坑、降水、支护、土方等随之成本大幅上涨；总成本增加1500万元，单方成本增加了100元/㎡。所以在设计阶段就可以应该考虑成本控制。4.设计方案颠覆：因为多次设计方案的颠覆，共浪费了390万的设计费，实属没有必要，设计的时候不应该带入个人欣赏水平和喜好。5.作品情节：该

3、项目耗资2000万建造了一个6000平米的会所，但是客户普遍反映比较低，多投入600万，一切设计都应该结合客户所需，不必要或者使用率低的项目都属于浪费成本。6.结构指标超标：由于设计流程直通车，施工图设计结果为地上部分钢筋含量为60kg/㎡，而乡里地区相同产品类型可比钢筋含量指标统计为45kg/㎡。单方成本增加（60-45）*6.2=93元/㎡，总成本增加1400万。对于设计阶段的种种忽略的因素导致成本的大量浪费，或许可以考虑成本控制前置。7.竞争性不足：该项目全部招标过程，没有引入一家新的单位竞争。全部投标单位都是多年的老面孔。以总包为例：先后开工五个标段，最终物价单位施工，但前后一共也仅五

4、家单位投标。竞争性不足带来的后果也是比较大的，因为没有竞争性，都是熟悉的竞争对手，施工单位逐渐形成了一种“默契”，扣除材料上涨的因素，平均每个标段上一标段的承建价格高2%，整个项目平均高4%。10.稀里糊涂的招标价格：该公司一直以来都是与自己过往招标价格对比，缺乏对市场价格的了解，这对招标是非常不利的，成本人员以及招投标人员一定要对市场价格有所了解。11.变更签证单乱飞：该项目开发过程中，变更签证的管理极不规范，大多数变更签证均是在没有经过预估直接下发，预计变更率是5%，实际变更签证率9%，动态成本调增，单方成本增加65元/㎡。12.资料审核不严：施工单位准备结算资料，监理及项目工程师未经审核

5、直接在竣工图上签字确认，结算后发现施工单位弄虚作假。项目资料是一项非常重要的内容，不应该忽视，我公司也要反省是否存在这种问题，及时杜绝，以免产生重大失误。该案例反映出了许多房地产公司有存在的问题，我们在想如何尽量避免这些问题发生呢？如何管理才能更好的控制成本呢？带着这些问题学习了两天也引发我思考了许多。第二讲标杆企业的成本管理方式与方法一、龙头企业成本管理的深度与广度介绍全过程：零浪费计划、目标成本与动态成本管理、标准化、信息化系统、成本分级体系；设计阶段：成本对标、成本前置体系、成本缺陷手册、图纸审查体系；采购阶段：采购策划、标准合同、市场数据库与参考价体系、集中采购；工程实施：工程策划、台

6、帐管理；预结算实施：标准定额套价模板、成本数据库。1.零浪费计划：来自日本成本管理，以杜绝、减少项目开发中一切浪费的过程；2.信息化系统：借助信息化系统平台形成的成本作业流程，我公司推行信息化平台不到两年，目标成本上平台也只是与2010年度才完全运行，各个专业工程师培训任重道远，信息化的管理作为一个成熟的房地产商是必备的成本管理手段，是多项目运行中的良好的工具；3.图纸审查体系：解决变更签证多的手段之一。采用联合、封闭式的审图是很有成效的方式；4.标准合同：标准合同中的通用条款、专用条款的强制实施是标准化的内涵之一。标准化合同中，通用条款一字不改，专用条款是强制实施，并在合同约谈及会议纪要中注

7、明相关的纪要是否等同于结算资料等，在规范资料的合理性、合法化。我公司与2011年度开始标准合同文本的试行，已着手合同审核员开始标准化的步伐。在合同管理上我们开始追着标杆企业的步子在前进；5.采购策划：资源矛盾凸显。如何运筹帷幄掌握供应链的资料，这是一门科学，在公司快速扩张与发展中起着举足轻重的作用；6.市场价格库与参考价：不做井底之蛙，要知己知彼。知名企业都是投入大量资源去摸底，我公司在成本管理中