从财务角度分析开发速度对效益.ppt

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1、从财务角度分析开发速度对效益的影响资产周转率、开发周期资产周转率是指年度销售收入占总资产的比率。开发周期是指一个项目从拿地到设计、规划、市场策划等前期可研阶段到后期施工、销售阶段。一、反映房地产开发速度的财务指标：开发速度对效益的影响表现在：现金流开发收益看以下一组数据：（2004年底）总资产　销售收入2004年度资产周转率　　开发周期金地58310.5914万科155760.599顺驰1451200.835-8行业平均水平0.36（03年水平）顺驰虽然是后起之秀，但由于开发周期仅6个月，在行业内处于领先水平，因此开发规模迅速状大，资产周转率最高。万科是房地产行业排头兵，公

2、司长期采用稳健的发展战略，但由于房地产前一轮的迅猛发展，万科也采取了相应的变化，开发周期调整为9个月，但因为总资产规模大，开发周期也刚刚做的调整，因此资产周转率调整为0.59金地公司是房地产行业的新秀，2003年资产周转率仅为0.38，2004年加速了上海、北京等项目的开发速度，因为资产规模较前两家小，2004年资产规模已达到0.59。结论：二、开发周期对现金流和效益的影响比较：由于万科、金地、顺驰开发的项目和开发的周期各不相同，很难以其开发的不同楼盘的实例进行论证，因此我们假设以他们不同的开发速度对同一项目同时进行开发，在同一项目地价、建安、售价等相同条件下，研究开发速度对

3、效益的影响。以格林春晓为案例。前提假设：万科、顺驰、金地同时开发格林春晓；以万科开发周期9个月、顺驰开发周期6个月、金地实际开发春晓项目周期14个月做为不同的开发周期；支付地价款1.33亿、建安款、售价情况相同。项目金地顺驰万科开发周期14个月6个月9个月资金缺口峰值1.6亿3645万元1.4亿现金净流入时间04年2季度03年4季度04年1季度IRR104215.2116.3资金成本108万元-688万元-548万元可投入新项目时间04年4季度04年1季度04年2季度净利润1.21.281.26投资收益率76%640%87%顺驰开发周期比金地开发周期短8个月的情况下：金地的项

4、目资金缺口是顺驰的4.4倍。IRR高出金地2.1倍，净利润1.06倍，净利润增幅小，而IRR增幅大，主要因为IRR考虑到货币的时间价值,它是动态利润，而净利润是静态利润，他们之间的静态利润差额源于资金回笼速度不同而引起的资金成本方面的差异。投资收益率高出金地8.4倍。结论：万科开发周期比金地开发周期短5个月的情况下：金地的项目资金缺口是万科的1.11倍。IRR高出金地1.34倍，净利润1.05倍。投资收益率高出金地1.15倍。再假设：三家公司春晓项目销售回笼后紧接再投入同一新项目，以青浦项目为例。投入青浦项目的地价款股东方75%计，股东投入地价款2.7亿元，地价款定金及首期付

5、款为1.3亿元，半年后再支付1.4亿元。我们分别从再投入新项目时间和再投入新项目资金两方面进行比较：再投入新项目时间：如果顺驰开发，顺驰可在04年第1季度即可用回笼资金获得新的项目；如果万科开发，万科可在第04年第2季度即可用回笼资金获得新的项目；如果金地开发金地可在04年第4季度即可用回笼资金获得新的项目，顺驰比金地快出近一年。再投入新项目资金：04年第一季度获取到青浦项目，顺驰完全可用春晓项目的销售回笼款支付1.3亿地价，而万科和金地需要再融资1.3亿元；如果04年第二季度获取到青浦项目，万科也不需再融资，金地还需融资1.3亿元。现金流回笼的快慢，对报表所体现的静态利润在

6、一定时间内影响不大，仅体现在财务利息方面的差异，但从动态的角度，对利润的影响巨大，从以下案例清晰得出：在02年10月启动春晓项目至04年10月再取得青浦项目的两年周期里（假设04年10月获取青浦项目），由于金地、万科、顺驰不同的开发速度，三家公司的表现如下：结论：同一项目启动资金比较1、金地以1.6亿元启动格林春晓，于04年10月以1.3亿元购入青浦项目，共用启动资金共计2.9亿元。2、万科以1.4亿元启动格林春晓，04年第二季度春晓销售回笼款即可支付1.3亿元青浦前期地价款，因此在同一时间范围内，只需用1.4亿启动春晓和青浦两个项目。3、顺驰只需3645万元即可启动春晓项目

7、，由于04年第一季度即可投入新项目，春晓销售回款足够支付1.3亿元前期青浦地价款，实际上在这两年周期内，顺驰只需用3645万元可启动净利润近3亿元的春晓和青浦两个项目。因此，开发速度尢为重要，虽然对净利润影响不大，但对现金流影响极大，对项目的IRR值和投资收益率影响很大。而IRR值和投资收益率才是真正反映项目收益的指标。因此需要全员重视现金流。三、开发周期受什么影响开发的流程分为研发阶段和施工阶段，不同的物业类型、不同的建筑面积施工难度和周期都会不同，因此比较开发周期，要充分考虑以上两种因素。但可研阶段