2012年中国房地产市场分析.pdf

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1、2012.3.22.(第12-10号)I.房地产市场回暖（宏观组李牧群首席研究员）Ⅱ.花旗银行进军中国信用卡市场（战略组邱静首席研究员）Ⅲ.主要经济统计Ⅰ.房地产市场回暖2月份北京、上海、广州等中国大城市的房地产交易量都较1月出现了明显增长，原因包括开发商降价，央行下调存准率，首套房贷款利率下调，部分城市放宽公积金使用和地方政府政策“微调”。地方政府出于保增长的目的要放松房地产调控，中央政府则出于经济健康发展等原因继续调控政策。未来房价处于下行通道，但降幅则取决于未来经济的走势。中国地产市场回暖□今年2月份开始一线城市房地产成交量突然大涨–根据中国指数研究院的数

2、据，在中国40个大中城市中，1月份有超过80%的城市楼市成交量环比下降–就在舆论认为楼市成交量下降将持续时，以北、上、广、深等一线城市为首的楼市成交量出现大幅回升北、上、广、深4大一线城市2月的成交量全线上扬，楼市成交量环比1月份分别上涨23.3%，48.7%，55.7%和40.7%，成交量共计15544套，同比涨幅40%其中2月份的第三周（2月20日－26日）更是较为明显，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%部分城市2012年2月商品住宅成

3、交情况（单位：套）（单位：%）数据来源：中国指数研究院□各类房地产政策调整是本轮交易量大涨的主要原因–不少开发商推出包括降价在内的各类优惠吸引购房者–各项政策通过影响购房者贷款拉动了购房需求央行2月18日宣布，自2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点，此举增加了-1-银行信贷的投放能力，一些还推出了首套房贷款利率打折服务常州、南京、吉林、合肥等城市均放宽公积金的使用政策，并不同程度上调可贷1款额度–房地产政策微调还通过降低契税和营业税刺激了楼市继去年12月1日起，武汉、北京、天津、厦门、上海等城市先后上调了普通住房2标准这样通过将部分房屋从非普通住房

4、转为普通住房，可以在交易环节享受到契税和营业税的优惠，降低交易成本，从而刺激成交量的提升–更为关键的是各类政策调整改变潜在购房者对楼市的预期2月初央行下调存准率的举动使得市场对于中央政府楼市调控放松的预期增加中央、地方政府博弈楼市□中国的房地产市场随着中央及地方政府的经济、政治性利益关系而变化–面对保增长困难和财政收入下降的局面，地方政府有放松调控的动力根据国土资源部公布的数据2010年全国土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%另一方面房地产的建设不但通过固定资产投资直接拉动地方经济，还带动建材、设备等许多生

5、产部门和服务行业的发展–相反，中央政府则希望继续调控政策2009年和2010年的房价大涨以后，经历了改善很多调控政策和实行方面的不足以后才得以保持现在的这种房地产稳定局面房价的快速上涨带来投机骤增，如果这种投机得以成功，会导致实体经济恶化和投机基调扩散虽然部分地区房价开始出现下降，但下降的幅度普遍不大，离合理价位仍有一定的差距–但是考虑到目前整体经济形势和地方财政的压力，对于地方政府幅度不大的“微调”中央政府或采取默许态度3像芜湖、佛山、上海等城市的松动政策，由于包含购房补贴、放松二套房限购等明显托市行为，政策出台几天后就被叫停其他以差别化的信贷政策和

6、保障自住需求为基础的政策微调，基本获得中央政府的支持12011年9月常州市将公积金家庭最高贷款额度由40万调整为50万元；个人最高贷款额度由24万元调整至30万元；2011年10月南京市将公积金家庭最高贷款额度由40万调整为60万元；个人最高贷款额度由20万元调整至30万元；2011年11月吉林市放宽了公积金贷款规定，通过公积金贷款90m2以下首套房，可申请二套房公积金贷款；2011年12月合肥市将公积金家庭最高贷款额度由35万元调至45万元；个人最高贷款额度由25万元调整至35万元2通常各个城市普通住宅的认定标准为：小区建筑容积率在某一标准以上;单套建筑面积在

7、一定平方米以下；实际成交单价或总价低于某一标准以下。必须同时满足上述条件才可被认定为普通住宅3佛山2011年11月宣布放宽限购条件，对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制，佛山市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房；芜湖2012年2月份出台规定，2012年买房契税全免；购90平米及以下房子，给予50至150元/平方米不等补贴；根据不同学历给予实用专业人才额外购房补贴；购房入户政策等；2012年2月上海宣称，在上海的外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民

8、同等购房资质，即可以购买