商业地产建筑设计和管理

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1、商业地产建筑设计和管理　　摘要：本篇文章围绕商业地产开发及建筑设计管理两方面，以建设方对商业地产技术管理的视角，研究目前国内外商业建筑开发模式的差异，分析目前我国商业地产的开发现状及存在问题，提出了通过编制商业项目设计任务书指导商业地产开发的思路。本文重点阐述了大型商业地产订单式开发模式与建筑设计管理内容相结合的理念，提出了今后商业地产的发展方向，为开发企业建设商业建筑项目提供了参考。关键词：商业地产建筑设计管理订单式开发1.1引言商业地产的建筑设计与管理，包含商业地产及建筑设计两方面的范畴。商业地产的出现

2、是房地产行业发展到一定阶段的产物，是地产开发与商业经营的有机结合。商业地产一般是指从事零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等商业用途的房地产开发形式。商业地产的开发模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、别墅等房地产形式。因此，商业地产的建筑设计与管理是一门综合性技术学科。1.2商业地产的概念商业地产实际上是“商业房地产”的简称，英文翻译为“CommercialRealEstate”或“CommercialProperty”。10住宅地产是较为单一的房地产开发形式。商业地产则是复合型地产，是地产与商业有机结合的产物

3、。商业地产的概念有广义和狭义之分；从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；而狭义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式；商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPINGMALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小；对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经

4、营管理，以收取租金为投资回报形式①。其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。2.1国内外商业地产开发差异国内外商业地产项目开发差异主要表现在开发模式、开发流程、设计理念的三方面。国外商业地产项目的所有权、开发权、经营权三者是分离的，而国内往往是开发商集于一身。三权分离优势在于三方仅负责各自擅长的业务，即专业人作专业事，有利于商业项目开发的专业化。10国内开发流程：拿地—建设—策划定位—选择管理团队—招商—运营国外开发流程：可行性论证—策划定位—确定开发模式—选择管理

5、团队—主力店招商—规划设计—建设—运营国内外商业地产开发流程相比，国外开发流程注重前期招商及策划的前置，国内开发流程注重的是建设先行，开发流程的差异与商业盈利模式有关，国内的商业地产开发大多采取销售型商业物业，往往是开发建设速度快，竣工后立即销售，销售后进行大面积，大规模的商业二次改造，产生了大量无谓的消耗和浪费。2.2商业地产的开发模式2.2.1商业地产存在的现实问题10商业地产项目包含地产开发和商业经营两方面的内容，需要进行科学的统一整合与合理定位。但是大多数开发商仅考虑自己作为地产开发商的角色，在商业

6、地产的策划、设计和建设中，没能对项目的日后商业行为进行具体的市场定位和全面调研。在缺乏市场调查及定位的前提下，在建筑设计中盲目寻求经济利益的最大化，常常以快速实现销售和租赁为目的，为了好卖好租而设计，不注重商业功能及需求的设计，降低包括产品选型在内的各项建设成本，甚至选择低端的设计交房标准，这一切往往造成开发内容与市场脱节，消费需求与设计产品不同。常常表现为：商业地产的市场定位不合理，仅仅贪图经济利益，不考虑当地消费需要；商户入住后发现存在诸多的设计先天不足，制约了商业地产的租赁与销售行为，带给了开发商和商

7、业企业不小的麻烦，降低了商业合作效率；普遍情况是商业项目在建成后，为满足商业经营者的使用要求需要大规模的进行项目改造，无论是开发商，还是商业企业均造成了严重的浪费。其次，目前我国的商业地产设计的专业单位很少，能够开展设计任务的一般都为民用建筑设计院，这些设计单位对商业物业的需求了解甚少，参考的均是民用建筑规范。同时，我国在商业地产项目的设计中没有符合目前商业发展的统一标准和规范，拥有的行业标准颁布至今已相差二十年余的时间，明显落后今日的发展要求。所以，目前商业地产项目设计实施后的利用率低、实用性差、商业价值

8、低是普遍现状。以上情况，实际上对商业地产开发标准的制定又提出了迫切的需求。2.2.2订单式商业地产开发10我国的房地产开发市场伴随着国家的各类调控及规范性的政策，正在走向成熟。很多的开发企业重组，合并，甚至倒闭，房地产行业优质资源整合，淘汰缺乏实力的开发商，以专业化、品牌化的房地产开发为方向，是当下地产行业的大趋势，对于寻求眼前的商业利益，忽视了长远发展的开发企业而言，已难以生存。所以，在此背景下，商业地产的开发