旧工业区更新改造的影响因素浅析--以深圳为例.pdf

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1、旧工业区更新改造的影响因素浅析——以深圳为例■张苏敏[摘要]随着我国城市化进程的加快，大量的旧工业区面作为深圳市区与郊区的分界线，之后随着深圳城市三、经济因素临衰退闲置的命运。旧工业区的更新改造活动受到了方方规模的不断扩大，市区迅速向福田区进而向南山区旧工业区改造的经济因素主要体现在土地价格面面的因素影响，包括功能因素、区位因素、经济因素、扩张，1992年以后上步工业区逐渐成为城市中心区，上，从经济角度上反应出厂区改造是否成功。旧工交通因素、社会因素等。本文通过对几个深圳市旧工业区地价逐年增高，工业区生产成本不断提高，利润日业区在改造前

2、已经衰落，直接反应土地价格的房屋改造案例的分析，阐述了这几个因素的特点及其对旧工业益低薄，昔日处于城市边缘的优势不复存在，厂内租金水平较低，当改造完成后，地价增长，房屋租区更新改造的影响。制造业被迫外迁，庞大的人口数量和土地商业价值金提升，事实上，租金的变化是伴随着改造的过程的不断提升使得商业、服务业等第三产业取代了工同步发展的。当到达租户能承担的极值时，一部分[关键词]旧工业区改造影响因素功能区位业产业。1995年，深圳出台深圳市城市总体规划租户被迫搬离，迁往租金更便宜的地方，新的功能(1995—2010)，城市以深南大道为轴线分组团

3、发展，入驻将引发了新一轮的功能置换或更新。随着中国城市化进程，城市空间不断扩张，城上步工业区逐渐与罗湖商业中心区和福田商务中心以深圳上步工业区为例：1994年以电子产业为市格局迅速改变，许多旧工业区由逐渐衰落，造成区共同构成深圳市中心组团，上步工业区作为福田主，1998年电子交易商业取代工业，1994年到厂房闲置，面临被拆除或者转型置换的命运，旧工商务中心和罗湖商业区的连接枢纽，占据着中心组1998年其厂房租金上升明显，接近2倍、仓库租金业区改造是一个涉及面很广的复杂问题，其更新改团的中心地位，区位优势显著，厂区内以华强北地上涨40%、

4、办公租金有10%左右的上涨，商业租金造活动受到方方面面的因素影响，主要有功能因素、区为主的区域承担起了整个深圳市的中心零售商业上涨最为显著，多层商铺租金涨幅达到250%；此后区位因素、经济因素、交通因素、社会因素等。服务，电子行业、高新技术行业、服务业、商务办逐渐发展为混合功能型商业街区，2005年住宅、办一、功能因素公也借助区位优势呈规模性发展。上步工业区是典公租金均有下降，厂房的租金涨幅继续保持在大量旧工业区失去原有的功能，造成周边土地型的得益于区位条件改变的成功更新案例。对于处2倍，仓库涨幅为30%，商业租金持续上涨，涨幅2资源紧

5、张，交通运输混杂不便，环境污染严重等问于居住片区内的旧工业区，周边住宅较多，有一定最大的华强北路沿街房屋甚至达到了450元/m；到题，对城市人居环境质量构成不良影响，需要对其的人口数量，但常存在周边公共空间和设施缺乏等2013年住宅、办公、厂房、租金水平大体与2005进行功能改造，以适应现代城市生活的需要。对旧问题，应根据场地自身特性进行综合定位，可将旧年持平，商业房租局部增长较快，整体保持较为平工业区进行功能改造，首先应建立一种辩证发展的工业区置换为服务于周边居民生活的休闲娱乐等功稳低速的增长。自2005后逐渐发展为以电子商业观点和态

6、度，即相信功能与空间之间的关系发展是能场所。深圳OCT-LOFT地处华侨城东部工业区为主导，兼具贸易、高新技术研发、办公、金融、动态可变的，空间关系经过一定的改造和变化可以内，场地周边是高档住宅小区以及世界之窗、华乐居住的混合功能型商业街区。上步工业区在30年适应新的功能布局，在这个意义上说，功能可以服谷、锦绣中华组成的深圳市旅游娱乐产业热点区的时间里经历了多次的自主性的更新改造，一直处从形式的变化而变化。功能改造作为旧工业区改造域，商业服务、文教体育设施较为完善，基地环境于有机的动态更新状态。的重要出路，其具体改造方式有以下三种：功能

7、延良好，但缺乏相应的消费水平和品位的休闲文化商房屋租赁租金数据表明土地价值增长所引发的续、功能置换、功能综合。其中功能延续是指功能业和娱乐功能。2003年，何香凝美术馆将工业区内房屋租金上涨对功能置换起到促进和推动的作用，本身没有发生转变，变化的是功能所呈现的形式，的一栋厂房改造为艺术中心，这一契机指明了文化自动淘汰了不适合延续的功能，引入更符合区域发适用于功能尚未衰落、功能形式发生变化的旧工业创意产业的发展方向，同年，厂区进行了首期改展的新功能，反过来发展过程中功能的不断强化对区的改造；功能置换是指建筑原有功能体系失去活造，创意园与周

8、边环境合理组合，共同形成多功能土地价值的增长起到推动作用，房屋租金继而上力而新的功能体系得以建立，建筑的功能发生了根的休闲商业服务的统一体，连接华侨城区域各部涨。这是市场经济作用下产生的自主的功能置换，本的