重庆名流公馆_价格测评报告_4页_2011年3月.doc

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1、重庆名流公馆——价格测评测评日期：2011年3月22日项目基本信息项目名称名流公馆地理位置渝中渝中区中山四路（市委市政府旁）所属区域渝中区（两路口-上清寺板块）开发企业重庆东方豪富房地产开发有限公司（名流置业子公司）占地面积5万平方米建筑规模12万平方米物业类型高层住宅交房标准精装开盘时间2011年4月底入住时间待定周边配套周公馆、求精中学、人民小学等，项目自建6000平米左右商业配套。 主力户型信息主力户型套内40-150平米一房至三房使用率暂无单套总价105万元（按套内68平米户型计算）首付款

2、32万元（首付30%）贷款年限20年贷款方式商业/公积金月均还款5544元/4668元 【测评结果】通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：17258元/平方米 成本法测评项目套内价格为：15626元/平方米 典型投资收益法测算项目价格为：11909元/平方米结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的3月测评价格为15500元/平方米（套内价格）

3、。【项目要点】           地理位置：项目位于重庆市渝中区中山四路（市委市政府旁），轻轨2号线曾家岩站旁，有145、112、122等公交路线遍布项目四周，交通比较便捷。           户型特点：项目即将推出40-150平米精装房源，户型使用功能较为完善，空间利用率高，采光、通风效果好，部分户型可观江景，居住舒适度较高。           企业实力：项目开发主体为重庆东方豪富房地产开发有限公司，该公司于2007年被名流置业集团股份有限公司全资收购，名流置业是以房地产开发与经营为主业的

4、上市公司，具有房地产一级开发资质，在全国多个城市有分公司，企业实力强，开发经验丰富。           周边配套：项目紧邻历史建筑周公馆，周边银行、邮政、餐饮门店齐备，中四路小学、人民小学、求精中学等名校遍布项目周围，另外，项目将自建6000平米左右商业配套。一、市场比较法选取可比实例根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售报价（套内价格）为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。比较因素条件说明测评对象及

5、对比案例比较因素测评对象名流公馆对比案例A重庆天地雍江悦庭对比案例B重庆公馆对比案例C龙湖春森彼岸套内销售报价 160001100015000报价日期 2011年3月2011年3月2011年3月交易情况未开盘正常正常正常区域因素板块两路口-上清寺板块大坪板块两路口-上清寺板块北滨路板块交通便捷度便捷便捷便捷一般周边环境较好好较好较好区域配套较完善较完善较完善较完善 个别因土地用途综合用地综合用地综合用地综合用地素建筑形态高层塔楼高层塔楼高层塔楼高层塔楼容积率2.34.1103.8绿化率30%32%

6、14%30%户型设计 83%81%80%装修情况精装修精装修毛坯毛坯社区配套有待完善完善一般一般开发企业品牌名流置地瑞安地产天华、万康地产龙湖地产因素修正（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售报价（套内价格），且报价日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。（2）区域因素修正：根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指

7、标进行比较。修正结果比较修正条件指数测评对象及对比案例比较因素测评对象名流公馆对比案例A重庆天地雍江悦庭对比案例B重庆公馆对比案例C龙湖春森彼岸套内销售报价 160001100015000交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素10010210298个别因素1001005692比准价格 157551939016629根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为15755、19390、16629元/平米，取三个简单算术平均值作为

8、市场比较法求取项目市场价格为17258元/平方米。二、成本法根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。典型房地产开发经营模式测算序号项目取费基础费率金额(万元)1土地成本2007年11月收购豪富地产获得渝中区下曾家岩地块，规划建筑面积12.31万平方米，成交总价40606万元，楼面地价3299元/平方米。406062开发成本建安成本A约2095元/平方米