东莞皇庭壹号公馆皇庭壹号公馆价格制定说明.ppt

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1、皇庭壹號公馆价格制定说明2011年4月22日一、均价制定片区别墅竞争环境项目认筹客户调查项目价格精准定位片区别墅竞争环境2008~2010年片区别墅供应统计2008年至今片区内别墅（含类别墅）总供应套数327套，总供应面积133556平米；其中东莞区域共供应155套，惠州区域共供应172套；区域产品类型预售年份总供应面积总供应套数企石镇别墅2008年5660.7615别墅2009年9673.427别墅2010年9342.6227石碣镇别墅2010年23625.562石龙镇别墅2008年7136.222

2、4石湾镇别墅2008年11692.8832别墅2010年18003.0845园洲镇别墅2009年28364.953别墅2010年20056.2642片区别墅总供应量133555.623272008~2010年片区别墅销量统计区域产品类型成交年份销售面积(㎡)销售套数茶山镇别墅2008年11833企石镇别墅2008年103232009年6889192010年407611石碣镇别墅2009年11705332010年24837石龙镇别墅2008年91932009年2977102010年26289石排镇别墅2

3、008年78222009年78222010年2461石湾镇别墅2008~2010年2465272园州镇别墅2008~2010年4233383合计1026872582008年至今片区内别墅（含类别墅）销售共258套，合销售面积102687平米；其中东莞区域共销售103套，惠州区域共销售155套；项目后续开发总量2011年2012年2013年东江华庭别墅20000㎡别墅10000㎡别墅10000㎡——名泽天下别墅50000㎡别墅15000㎡别墅20000㎡别墅15000㎡龙湾新城后期无别墅产品——————

4、帝景湾后期无别墅产品——————江滨新城别墅80000㎡20000㎡30000㎡30000㎡东江豪门别墅10000㎡10000㎡————金椅豪园别墅13000㎡(正售)13000㎡————合计177000㎡68000㎡60000㎡45000㎡大石龙片区——在售项目未来供应预计项目周边别墅后续开发总量达到18万㎡左右，2011年别墅推货量预计达到70000㎡，市场竞争与干扰较大。区域项目名称物业类型总量及入市年2011年2012年2013年东莞中信石排项目独栋、双拼、联排、洋房30万㎡建面，预计2012

5、年初入市——别墅约3万平米洋房约10万平米新鸿基石龙项目联排、洋房25.4万㎡建面，预计2011年底入市——别墅约2.5万㎡，洋房约10万㎡洋房约10万平米石湾、园州近期无别墅地块成交大石龙片区——潜在地块未来供应东莞区域内，中信石排项目与新鸿基石龙项目在未来会有一定的别墅产品供应，预计近期会推出共约5.5万㎡的别墅产品。其中新鸿基地块位处石龙新区东江侧，与本项目位置、资源与档次相近，预计未来会成为本项目的主要竞争对手，应在后期密切关注；惠州区域内，石湾与园州区域近期无别墅地块成交，预计近期无别墅产品

6、供应。大石龙片区——未来需求根据大石龙片区历年来别墅的供应量与需求量数据可知道，从2008年至今片区内供需比基本维持在1.3左右，静态预计2011年片区内市场供需比为仍将保持在1.3左右，存在9.2万㎡的别墅需求量。2008年2009年2010年2011年供应24489.86㎡38038.3㎡71027.46㎡预计约12万㎡需求18140.64㎡31178.9㎡53367.43㎡预计片区市场存在9.2万㎡的别墅需求量供需比1.35：11.22：11.33：1预计供需比为1.3：12011年片区别墅竞争

7、环境——供需比静态分析*大石龙片区包括石龙、石排、茶山、石碣、企石、石湾与园州区域2011年总供给新增供应别墅约12万㎡市场存量约3万㎡2011年总需求预计约9.2万㎡供需比1.63：1分析总结：据统计，大石龙片区市场于2008~2010年内需求不能完全消化市场供应货量，区域内别墅产品存量较多，存在较大的市场压力；由于大石龙片区内别墅市场在2011年面临新增供应与市场存量的双重压力，别墅市场供需比预计超过1.6，市场形势相对严峻；2011年片区竞争环境小结2.项目认筹客户调查认筹客户户型需求一览首选大

8、独栋的客户5个，占16%，首选小独栋的客户11个，占34%，首选联排的客户16个，占50%，同时从次选房号上，可看出选择大独栋客户对特定户型需求明显，没有填写次选房号。从该数据上来看，相比本项目联排套数占比60.55%而言，客户需求比例相对偏低，独栋需求比例稍高于对应产品比例，价格制定上需在联排上做一定倾斜。大独栋客户房号意向需求一览5批认筹客户中，4批集中在A2单位，建议在价格制定上对该单位重点提高，同时通过其标杆效应，促进客户选择其他大独栋单位。5批