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1、中国房地产金融·2000·第1期中图分类号:F293.3文章编号:1006-7388(2000)01-0034-04文献标识码:B摘要:我国房地产业正在平稳走向成熟,呈现理性的发展状态。随着房地产业的发展,迫切需要房地产投资基金进入房地产资金市场。本文在借鉴房美国投资基金运作方式的基础上,提出了我国房地产投资基金的模式构想及其建立的若干对策。关键词:房地产投资基金;运作模式;对策地1990年诺贝尔经济学奖得主夏普和米乐曾通过实证的分析和逻辑的推导得出:不动产证券化将成为未来金融的发展重点。我国住房制度改革从产80年代初到9
2、0年代末,经过了近20年的摸索,已逐步建立与社会主义市场经济相适应的城镇住房制度。停止福利分房,实现住房商品化,对于尚不投发达的中国来说,没有金融业的支持,这一目标难以实现。房地产证券化有两方面的内容:一是房地产开资发企业通过发行股票或根据开发项目委托银行代理发行住房建设债券,用以筹集资金;二是金融机构将房地产抵押债权重新组合成证券形式,向公众基出售,并将筹得的资金再用于发放住房抵押贷款。股票、债券、基金是证券主要的三种形式,作为证券之一的基金的含义是什么呢?基金,也叫投资基金金或共同基金,起源于1869年的英国,发展至今
3、,已成为西方国家最为普遍的大众化投资工具。投资基金是一种集合投资制度,它是通过发行投资基金探股份或受益证,汇集不特定多数,且具有共同投资目的的社会大众投资者的资金,将筹得的资金委托□给专门的投资管理机构进行经营和管理,管理机构析通过组合投资的方式,投资于不同的证券或行业,安借以分散风险,基金持有者按出资比例分享投资收益的一种投资制度。基金按投资的标的不同可分为琼综合基金和专项基金。综合基金是指基金管理机构将资金投向不同行业的不同证券或项目;专项基金是指有明确投资方向和合理的投资结构,有专门的管理人,因而规范化程度较高的基金
4、。房地产投资收稿日期:1999-07-20作者工作单位:中南财大投资系房地产教研室,湖北武汉43006434中国房地产金融·改革园地由专门的投资顾问负责基金的投向和结构方面的分析决策,这些专家具备专业的房地产投资知识和丰富的投资经验,并且可利用广泛的信息渠道、精良的设备,选择最佳的投资目标和投资时机,以求得最大的投资回报。以上为基金的主要特点,此外,基金还具有流动性强,成本低廉基金是专项基金,即基金管理人为投资于房地产项等特点,使它成为中小投资者首选的投资工具。目或房地产证券而募集的资金。2美国的房地产投资基金对我国的启示
5、房地产投资基金是房地产投资工具的一种创美国是房地产证券化最早,最成熟的国家。其新,它的作用通过自身的特点体现出来,使房地产运行模式可分为两大系统:即房地产项目融资证券业和金融业结合起来,引导社会资金流向房地产化和房地产抵押贷款证券化。业。1.房地产投资信托是房地产项目融资证券化1房地产投资基金的特点的主要形式之一,是指房地产投资信托基金公司通1.积少成多,筹资迅速。房地产投资基金是专过发行股票或受益证募集投资者的资金,然后将资门为中小投资者设计的一种间接投资工具,其风险金委托给一家房地产开发公司进行专业化房地产低、价格低的
6、优点吸引了众多投资者,因而能广泛投资,或房地产经营者以房地产做抵押,从基金投筹集社会闲散资金,迅速将小钱汇成大钱,积少成资人处获得抵押贷款的一种融资方式。它有权益多。我国居民手中有大量闲散资金,因此向社会公型、抵押型、混合型三种。权益型是指直接投资并众能迅速筹到巨额资金,若将资金投向房地产业,拥有房地产,其收入主要来源于房地产的经营收可大大缓解房地产企业资金来源紧张局面,促进房入;抵押型主要是以金融中介的角色将募集资金用地产业发展。于发放各种房地产抵押贷款,主要收入来源于手续2.组合投资,风险分散。对于中小投资者来费和利差
7、;混合型兼有以上两种业务。说,由于受资金、时间、精力、经验等因素的限制,2.房地产抵押贷款证券化。美国有发达的房难以将投资风险分散化,因而承担较大风险。房地地产一级抵押市场,二级抵押市场的发展规模也不产投资基金是一种专项基金,将大部分资金投资于逊于一级抵押市场。美国的三个联邦机构:联邦国房地产业,为了分散风险,少部分投资于其他行业民抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GN-的证券或项目,并且投入到房地产业的资金也可分MA)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC),购买一散为期限较长的国家住房建设债券、住房抵押贷款级抵押市场
8、上由联邦住宅管理局(FHA)和退伍军债券和可迅速变现的房地产业企业发行的股票、债人管理局(VA)担保的住宅抵押债权,将债权细券。分为国家住宅抵押贷款债券,将抵押债券出售给包3.专家经营、专业管理。大多数投资人缺乏证括基金管理人在内的投资人。由于这种债券有国家券投资经验,因而对证券市场望而却步,只好将闲政
