房地产开发全过程成本管理研究

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1、房地产开发全过程成本管理研究　　摘要：本文从我国房地产市场开发现状入手，阐明政府及消费者不同态度，并针对房地产行业特点，分析了引起房地产开发成本加大的原因，并结合当地实际提出了抑制房价过快增长的措施，达到真正实现平抑商品房价格过高之目的。关键词：房地产、成本控制、对策Abstract:thisarticlefromthecurrentsituationoftherealestatemarketdevelopment,outliningthegovernmentandconsumersdifferentattitude,andaccordingtothecharact

2、eristicsoftherealestateindustry,analyzesthereasonsofrealestatedevelopmentcostincrease,andcombinedwithlocalactualputforwardmeasurestoreininoverheatinggrowthofhousingprices,totrulyachievesmoothpurposeofcommodityhousepriceistoohigh.Keywords:realestate,costcontrol,thecountermeasures中图分类号：F

3、293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）7政府提出的“加快建设保障性安居工程”，其本意是为了满足低收入者的住房要求，并以保障性安居工程投资刺激经济的发展。如何让老百姓买得起房，是各级政府主管部门关注的问题。一、引起房地产价格居高不下的主要原因1、土地供应价格上升。从土地供应方面来说，目前东营的土地主要采用拍卖或挂牌方式取得，这使得房地产商必须有足够的资金才能够买到土地，而反观东营的房地产开发商，有资金有实力的却只有那么几个，大部分都是投机者，以招商引资之名过来投资，口袋里却没有几个钱，因此他们只能开发一个算一个，大部分都是开发的非常小的项目

4、，且大部分也没有土地储备，算来算去，他们开发的住宅只占市场的很小一部分，而大部分是众城、金辰等老牌开发企业以及东营市的大企业集团现在开始开发房地产的，比如科达、万达还有胜建集团等开发的，也只有他们有足够的土地储备，可以说他们才是影响东营房地产市场的主力军。2、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支7房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担建设项目内诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁给开发企业负责，在加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负

5、担。很多公用设施不但要缴纳配套增容费，还要承担相关的建安、设备费用。这些配套设施的投入，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。3、房地产开发企业税赋偏重房地产开发企业按收入额的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的3%交纳印花税，按实现利润总额的33%交纳企业所得税，按0.3—10元标准/㎡交纳城镇土地税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按营业收入的1%预征土地增值税，按交易额的3%—5%交纳契税，还有诸如印花税，耕地占用费，车船使用税等，按这些税种综合计算，企业税收负担可达到12%—14%，虽然说依法纳税是每个企

6、业应尽的社会责任，但税收偏高，负担加重。企业要保证合理的利润，其最有效的途径就是提高房屋售价。4、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下7虽然近几年，中国人民银行几次下调贷款利率，但到目前为止，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率息的近3.5倍，从上表可以看出，企业最低贷款年利率是5.31%，最高贷款年利率可达7.49%。房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入并且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。按10万平方米居住小区计算，前期购地，交配套费，办开工手续所需启动资金以威海市为例约需6000万元——8000万元，按目前商品房预售管

7、理办法规定，只有交齐土地出让金，并且投资额达25%以上才可预售，按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。这些规定虽然可避免一定的风险，但对流动资金不足的企业，只能是自古华山一条路——贷款。按上面所需启动资金计算企业应承但贷款利息每年达415万元—552万元，按项目周期3年计算，每平方米成本利息费用将达到125元—165元。如果销售不畅，企业更将是雪上加霜，利息费用更不可预测。5、建材价格波动，带动建安成本提高建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，以钢材为例，建筑需要最多的螺纹钢和各种线材，今年的价格较去年平