《资本结构理论》PPT课件.ppt

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1、第六章收益法房地产评估班级：2012级资产评估姓名：季斌斌第一节收益法的基本原理1、收益法的概念定义：将房地产未来的净收益通过资本化求取房地产价值的一种方法。假设：投资假设2、收益法的理论依据预期原理3、收益法的适用条件和范围收益法适用的条件是房地产未来预期收益及风险能够预测和量化、房地产的收益年限能够确定。4、收益法的操作步骤第二节房地产收入1、租金收入a、租金的计算方法b、租金包括的内容c、合同是否有租金减让条款2、转售收入3、直接经营收入4、其他收入1.早期资本结构理论1.1净收益理论1.2营业收益理论1.3传统理论资本结构理论早期资本结

2、构理论1.早期资本结构理论1.1净收益理论净收益理论认为，负债可以降低企业的资本成本，负债程度越高，企业的价值越大。这是因为债务利息和权益资本成本均不受财务杠杆的影响，无论负债程度多高，企业的债务资本成本和权益资本成本都不会变化。因此，只要债务成本低于权益成本，那么负债越多，企业的加权平均资本成本就越低，企业的净收益或税后利润就越多，企业的价值就越大。当负债比率为100％时，企业加权平均资本成本最低，企业价值将达到最大值。早期资本结构理论1.早期资本结构理论1.1净收益理论净收益理论隐含的假设是：负债的资本成本和股票的资本成本均固定不变。早期资

3、本结构理论1.早期资本结构理论1.1净收益理论如果用Kd表示债务资本成本、Ke表示权益资本成本、Kw表示加权平均资本成本、V表示企业总价值，则净收益理论可用下图来描述。早期资本结构理论1.早期资本结构理论1.2营业收益理论营业收益理论认为，不论财务杠杆如何变化，企业加权平均资本成本都是固定的，因而企业的总价值也是固定不变的。这是因为企业利用财务杠杆时，即使债务成本本身不变，但由于加大了权益的风险，也会使权益成本上升，于是加权平均资本成本不会因为负债比率的提高而降低，而是维持不变。因此，资本结构与公司价值无关；决定公司价值的应是其营业收益。早期资

4、本结构理论1.早期资本结构理论1.2营业收益理论营业收益理论隐含这样的假设：即负债的资本成本不变而股票的资本成本会随负债的增加而上升，同时认为负债的资本成本小于股票的资本成本，结果使加权平均资本成本不变。早期资本结构理论1.早期资本结构理论1.2营业收益理论营业收益理论下资本成本与公司总价值之间的关系，可用图形描述，见下图所示。早期资本结构理论1.早期资本结构理论1.2营业收益理论按照这种理论推论，不存在最佳资本结构，筹资决策也就无关紧要，可见，营业收益理论和净收益理论是完全相反的两种理论。早期资本结构理论1.早期资本结构理论1.3传统理论传统

5、理论认为，企业利用财务杠杆尽管会导致权益成本的上升，但在一定程度内却不会完全抵消利用成本率低的债务所获得的好处，因此会使加权平均资本成本下降，企业总价值上升。但是，超过一定程度地利用财务杠杆，权益成本的上升就不再能为债务的低成本所抵消，加权平均资本成本便会上升。以后，债务成本也会上升，它和权益成本的上升共同作用，使加权平均资本成本上升加快。这样加权平均资本成本线呈现U型结构，加权平均资本成本从下降变为上升的转折点，是加权平均资本成本的最低点，这时的负债比率就是企业的最佳资本结构。早期资本结构理论1.早期资本结构理论1.3传统理论a)资本成本b)

6、企业价值传统理论下资本成本和企业价值现代资本结构理论2.现代资本结构理论MM资本结构理论一、“MM”理论：现代融资理论的基石1958年,美国学者莫迪利安尼和米勒在《美国经济评论》上发表的著名论文《资本成本、公司财务与投资理论》,创建了现代企业融资理论的开端。ＭＭ通过严格的数学推导,证明了在一定条件下,企业的价值与所采取的融资方式——发行债券或发行股票无关的结论。企业资本结构与企业市场价值无关的ＭＭ理论是一个非常令人意外的结论,它与流行的观点相悖并且引起了人们的不安和不理解,也接受了来自实践的挑战。现代资本结构理论2.现代资本结构理论1、一些符号

7、及公式E——表示公司普通股的市场价值，它等于该公司股票的价格乘以发行在外的股数；D——表示公司负债的市场价值，假设企业只有一种负债，且每年等额还本付息，也不存在优先股；V——表示公司资产的价值，即公司的价值，根据价值的可加性原理：V=E+D；EBIT——表示税息前利润；I——表示年债券利息，I=D×Kd；Kd——表示公司负债的资本成本；Ke——表示公司普通股权益的资本成本；Ka——表示公司的加权平均资本成本；Tc——表示公司所得税税率π——税后净利润现代资本结构理论2.现代资本结构理论（1）税后净利润的计算公式现代资本结构理论2.现代资本结构理

8、论（2）普通股权益价值的计算公式现代资本结构理论2.现代资本结构理论（3）普通股权益资本成本的计算公式现代资本结构理论2.现代资本结构理论（4）公司资