房地产企业所得税纳税评估指标体系研究.pdf

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1、2009年11月经济论坛Nov.2009总第470期第22期EconomicForumGen.470No.22房地产企业所得税纳税评估指标体系研究文/徐霞杨永钟张斌【摘要】近年来，随着纳税评估在企业增值税中的运用，部分地区企业增值税征管水平已有明显提高，同时也为其他税种的纳税评估工作奠定了基础。为了进一步研究房地产企业所得税征管水平，本文选取反映偷逃税特征的指标，构建针对房地产企业所得税的纳税评估指标体系。【关键词】房地产企业所得税；纳税评估；指标体系【作者简介】徐霞，浙江工业大学硕士研究生，研究方向:不动产投资与评估；杨永钟，杭州市地方税务局；张斌，浙江工业大学

2、MBA，研究方向:不动产投资与评估。在对增值税纳税评估工作的探索与完善中，我重点对象。国各地国家税务局实现了对增值税一般纳税人缴纳其次，对纳税异常企业就收入、成本、费用、增值税过程的监控。但是作为我国主体税种之一的营业税金及附加等要素分别进行评估，进一步鉴别企业所得税由于缺乏有效的监控手段，偷漏税现象企业所得税申报中可能存在问题的要素。仍十分严重，房地产业成了各地税务机关的重点监再次，对多项目开发企业针对其在收入、成控对象。目前，对房地产企业所得税纳税评估工作本、费用、营业税金及附加中出现问题的要素，运的开展多数建立在评估人员经验判断和少量指标评用评估指标深入各项

3、目进行评估；单项目开发企业估的基础上，尚未形成完整的指标评估体系。因直接运用指标进行评估，掌握房地产企业异常纳税此，利用具体指标分析，有效防止房地产企业因偷的根源。逃所得税或错误申报所得额而造成的税收流失，是加强对房地产企业所得税管理的内在要求，也是深入贯彻落实税收科学化、精细化、专业化管理的重要体现。一、房地产企业所得税纳税评估的整体构思房地产开发以项目为单位，企业所得税申报通常与其开发项目直接挂钩。因此，在纳税评估指标体系构建中，本着“评估企业层面，着眼开发项目”的原则，房地产企业所得税纳税评估整体构思如下。首先，立足于房地产企业若干个开发项目对企业税负合理性

4、进行总体评估。房地产企业所得税税负率行业平均水平受土地价格和开发成本影响较大，因此考虑采取企业理论税负率与实际税负率的比较进行初步评估。将企业理论税负率与实际申报税负率进行比较，初步判定企业是否正常纳税，企业实际税负率低于理论税负率一定范围以上视为不合理，纳入纳税评估·126·二、房地产企业所得税纳税评估指标的设计原相乘计算得到。其余数据来源于企业年度纳税申报则表。1．全面性原则。纳税评估指标体系应力求全（2）企业实际税负率。企业实际税负率中各项面反映纳税人的真实纳税情况，设计的指标既能考数据直接来源于企业年度纳税申报表。若企业实际核现状，也能考察历史记录，还能反

5、映发展趋势，税负率低于理论税负率预警范围以上视为不合理，能够多方面、多层次对纳税情况进行全面考察。纳入纳税评估重点对象，转入第二层级评估。2．针对性原则。纳税评估指标的选择必须针2．第二层级：企业各要素评估。根据企业所对房地产企业偷逃企业所得税的不同手法而设计相得税计算公式，以第一层级评估中发现的纳税异常应指标，能够全面、深入地反映纳税评估的各个重的房地产企业作为评估对象，分别评估影响所得额要方面，形成完整、有机的指标体系。的收入、成本、费用、营业税金及附加等主要因素3．可行性原则。纳税评估各指标应易于使构成的合理性，进一步鉴别纳税申报的准确性，重用，便于操作，如

6、基础数据易于获取、计算方法简点掌握企业所得税申报与缴纳中存在的问题。在此单易行等。层级中首先对企业理论毛利率与实际毛利率进行比4．可比性原则。评估指标既要遵循统一的口较，判断收入与成本是否异常。若正常申报则主要径和核算方法来进行，又具有企业之间横向的可比对期间费用和营业税金及附加类指标进行评估，减性和企业纵向时间上的可比性。少评估工作量。针对房地产企业所得税纳税申报中三、房地产企业所得税纳税评估指标设计出现的主要问题，第二层级指标设计主要运用税种影响房地产企业所得税纳税评估的主要指标是之间的勾籍关系、会计科目之间的密切联系以及相财务类、生产经营类及税收类等数据。通

7、过分析房应财务指标对影响所得额的四个主要方面进行横向地产企业所得税纳税评估的具体活动过程，结合相和纵向比较，层层剖析房地产企业异常纳税的症结关财务指标和税务指标，可将纳税评估体系分为三所在。通过第二层级指标分析，可以判断异常纳税个层级，设计相应的评估指标。企业可能存在的异常申报要素，继而针对异常要1．第一层级：企业总体评估。以房地产企业素，转入第三层级评估。作为评估对象，将计算得到的企业理论税负率与企3．第三层级：项目评估。对在第一、二层级业实际税负率比较，判断企业是否存在异常纳税的评估中发现纳税异常的房地产企业及税收构成要素情况，总体评估税负的合理性，初步鉴别是

8、否将该基础