房地产核算细则.doc

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1、关于实行新的《集团房地产企业成本核算指导》的通知集团各地产公司、各部门：为改进集团成本核算，适应成本管理需要，集团财务中心在广泛征求意见基础上，修订了《集团房地产企业成本核算指导》，现于发布，本指导自2008年1月1日起执行。由于本次修订幅度较大，请各地产公司财务门部作好新旧成本核算办法的衔接工作，指定专人负责原成本科目余额的调整归类，确保按时、保质的完成帐套过渡工作。请各公司（部门）在可行性报告编制、项目成本测算、工程预算编制等方面，按新版《成本核算指导》的成本分类进行有关成本测算、预算编制等工作。在制度执行过程中有任何问题，请及时通报集团财务会计管理部，以便视情况

2、调整。特此通知。附：新版成本分类一览表新版《集团房地产企业成本核算指导》13集团房地产企业成本核算指导第一章总则1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指导。1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。1-3各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工

3、作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。第

4、七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。13第三章成本核算对象的确定3-1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。(1)单体开发项目，一般以每一独立

5、编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。（实施合并核算对象必须报财务中心批）(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。u成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。u同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。u同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划

6、分成本核算对象。(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。第四章成本费用项目及核算内容4-1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：1)土地获得价款2)开发前期准备费133)建筑安装工程费4）基础设施费5)配套设施费6)开发间接费4-2各成本项目的开支范围如下：土地获得价款指为取得

7、土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：一）政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。二）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。三）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：一）勘察设计费(1)