瑞虹新城个案分析.ppt

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1、瑞虹新城个案分析2013.08项目背景瑞虹新城项目前身虹镇老街是上海最大的棚户区，内环内规模最大的旧区改造项目之一。项目总占地面积达45万方，建筑面积170万方，其中住宅面积120万方，商办面积约50万方（办公27万方、商业22万方、配套1万方）。一期于1998年开始销售，囿于拆迁进度，每期推盘无法做到前后连贯，一直没能做成大盘应有的整体品牌造势。在已经交付的四幅地块中，入住率高达85%以上，约有4300户住客，其中外籍人士约有800户。二期铭庭（四期）一期璟庭（五期）三期太阳殿规划住宅规划住宅规划住宅规划住宅规划住宅月亮宫星星堂在售已交付

2、规划商业规划住宅项目参数表项目参数表项目名称瑞虹新城璟庭总占地面积36636㎡所处板块虹口四川北路总建筑面积186081㎡项目地址虹关路323弄容积率3.49物业类型公寓；办公；商业绿化率35%建筑形态5栋30-33F高层开盘时间2013年1月19日交房状况精装交房时间2014年9月规划期数共十期当前期数第五期开发商上海瑞虹新城有限公司停车位750个物业公司丰诚物业物业管理费5.18元/㎡.月主力面积78-220㎡目前均价5.3万元/㎡区位交通瑞虹新城人民广场北外滩瑞虹新城临平路海伦路大连路杨树浦路宝山路天潼路四川北路邮电新村四平路曲阳路虹

3、口足球场鞍山新村江浦路新建路隧道大连路隧道虹口核心区、北外滩延伸带瑞虹新城项目位于上海虹口区核心地段，临近北外滩，是目前内环内规模最大、配套功能齐全的高品质多功能国际社区。立体交通网络，道路出行通畅便捷多路公交、2条隧道、3条地铁等构建立体交通网络：地铁4号线临平路站直达，地铁8号线四平路站联通人民广场中心区，地铁10号线联接虹桥交通枢纽。配套设施幼儿园：瑞虹幼儿园中小学：华师大一附中实验小学、北郊中学、华师大一附中大学：复旦、同济、上海财经大学等医院：虹口区第一人民医院、虹口区中西医结合医院瑞虹幼儿园华师大一附中第一人民医院复旦大学同济大

4、学配套设施社区商业配套：易买得、瑞虹生活广场、瑞虹坊、瑞虹天地（建设中）银行：招商银行、工商银行、建设银行等10多家银行邮局：临平北路邮政局瑞虹生活广场瑞虹生活广场瑞虹坊瑞虹坊工商银行项目规划车行主入口人行主入口样板房位置第一批第二批瑞虹新城璟庭共规划4栋高层住宅、1栋住宅属性的服务式公寓和1.5万方商业连廊（衔接东西两侧瑞安天地集中商业）其中，住宅房源分两次推售，第一批于2013年1月19日开盘，推出10、11、15、16号楼，共366套房源；第二批于2013年3月27日加推1、2、6、7号楼，共276套房源。服务式公寓126715161

5、011户型面积段第一批户型配比第二批户型配比1R78㎡5014%00%2R92-120㎡10027%31%3R139-162㎡15041%13348%4R170-225㎡6117%11642%5R223-360㎡51%41%复式143-189㎡00%207%合计——366100%276100%售楼处景观表现4栋高层住宅围合形成中央景观组团，实现景观资源最大化；建筑立面采用“琴键式”的现代简约风格2.9万方中央景观带，通过7米高差水景、下沉式亲水平台等营造景观层次感，同时实现会所景观资源最大化户型分析建筑面积：91㎡两房两厅一卫主、次卧及客厅

6、均朝南，采光良好次卧距餐厅和入口较近，可能会影响休息户型分析建筑面积：217.8㎡四房两厅三卫主卧套房10米纵深，270都全景视野7.8米超长南向客厅11米超长全景阳台户型分析建筑面积：142.96㎡三房两厅三卫（复式）建筑面积：192.7-202.6㎡四房两厅三卫建筑面积：148㎡三房两厅两卫室内装修：梁志天先生和HBA担当室内设计；中央空调、人性化地暖，日本TOTO全套卫浴用具，大金中央空调，德国SIEMENS升级厨房电器，德国顶级品牌Kupperbush嵌入式冰箱去化分析户型面积段总套数户型配比成交套数去化率1R78㎡508%4896

7、%2R92-120㎡10316%10097%3R139-162㎡28344%27095%4R170-225㎡17728%12872%5R223-360㎡91%889%复式143-189㎡203%1365%合计——642100%56788%营销推广面临挑战项目经历15年运作后，在品牌形象、产品价值等方面都面临严峻挑战战略升级通过收购临近地块、提高商业占比，从而对项目全盘重新进行规划，实现战略升级产品升级根据客户需求变化，从规划、立面、景观到户型，对五期产品进行全面升级再度起航以项目15周年全新规划和瑞虹天地商业战略发布为契机，顺势推出璟庭组团

8、客源描述客户主要以本地人为主，外籍客户约占30%购房目的：投资、自住各半客源以私营业主、高级白领居多客户年龄集中在35-45岁SWOT分析SWTO板块升值潜力大商业配套提升土地价