案例解析房地产企业的税收筹划.pdf

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1、中国房地产金融·开发与经营案例解析房地产企业的税收筹划□刘飞，王一惠摘要:房地产行业是一个税费负担较重的行业，增值税，造成了重复征税。再者各种税收优惠政策的通过税收筹划减轻企业税负、降低经营成本、规避涉制定是房地产企业税收筹划的现实基础，并且我国税税风险对于房地产企业来说很有必要。本文针对房地收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性，有些优惠标产开发企业的特点，从筹资、经营等方面运用税收筹准较为模糊，这就在一定程度上为房地产企业提供了划原理，对房地产企业的税收筹划进行案例解析。税收筹划的空间。同时由于税收政策具有宏观调控等关键词：税收

2、筹划；权益性筹资；税收优惠效应，政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，同段加以利用，制定了不同类型的税收政策，使得无论时也是缴纳税种最多的行业，涉及营业税、房产税、多么健全严密的税制，税负在不同纳税人、不同纳税企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税等十期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有多个税种，如何在筹资以及经营方面进行税收筹划对多个纳税方案，这就给纳税人寻找降低税收成本、进房地产企业来说至关重要。行税收筹划提供了极大的可能和

3、众多的机会。1房地产企业进行税收筹划的空间2房地产开发企业筹资的税收筹划在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几从税收筹划的角度看，房地产企业的筹资方式可种，由于我国税制的不完善，各税种在不同程度上有分为权益筹资、负债筹资和其他方式筹资。各筹资方着重复和漏征的问题，如土地增值税与营业税的重复式享受的税收待遇不同，因而房地产企业在选择筹资——由于土地增值税是在房地产的转让环节征收，每方式时，需要考虑相关的税收成本。转让一次就征收一次土地增值税；土地增值税除了具1.筹资方式有所得税的特征外，还存在着流转税的特点。这就使一是权益性筹

4、资。权益性资本是企业最基本的资得在房地产品转让过程中，既要以销售收入、转让收金来源，它可以作为其它方式筹资的基础，其可为债入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税，又要权人提供保障，增强企业的举债能力。权益性资本没以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地有固定的到期还付息的压力，筹资风险较小。但是，19中国房地产金融·2010·第5期使用权益性资本的成本——股息从税后利支付，不具方案二：采用负债筹资与权益筹资相结合的方备抵税作用，所以筹资成本较高。式，向商业银行借款融资200万元，向社会公开发行二是负债筹资。负债筹资有固定

5、到期还本付息的股票400万股，每股计划发行价格为2元。压力，筹资风险较大。但是负债筹资的成本——利息方案三：采用负债筹资与权益筹资相结合的方可从税前列支，能有效降低税收负担，所以筹资的实式，但二者适当调整，向银行借款600万元，向社会际成本低于利息率。具体来说有以下几种负债筹资方公开发行股票200万股，每股计划发行价格为2元。式：一是向金融机构借款。向金融机构借款是企业经三种方案的投资利润率下表所示：营中最常见的筹资方式之一，借款筹资的筹资速快，表：投资利润率分析款项使用比较灵活，同时利息的税前抵扣也可以减轻方案一方案二方案三所

6、得税负。但是无论企业经营好坏，筹集的资金需到债务权益比0∶10020∶8060∶40期偿还本息，从而形成企业固定的负担;二是企业间权益资本1000800400拆借资金。企业可在关联方之间进行借贷款业务，比息税前利润100100100如可以相互融资的形式提供投资资金;以项目投资合利息01648作或合营方式吸纳资金，投资方不参与具体经营，仅税前利润1008452获固定投资回报等等。关联企业之间的资金拆借、利所得税额252113息计算和资金回收期限均有较大的弹性，且能主动地税后利润756339调节关联各方的利息支出和利息收入。但是我国

7、税法税后投资收益率7.5%7.875%9.75%对非金融机构借款利息的税前扣除有一定的限制，所通过以上分析可以发现，随着负债筹资比例的提以企业应慎重选择;三是预售房。预售房的销售方式高，企业纳税数额呈递减趋势（从25万元减为21万可为房地产企业筹集大量资金。预售是房地产企业常元，再减至13万元），从而显示负债筹资具有节税的用的销售方式，在开发的产品受到市场热捧时，预售效应。在上述三种方案中，方案三无疑是最佳的税务房取得的资金几乎不需支付成本。房地产企业可以通筹划方案。但是，是否在任何情况下，采用负债筹资过提供现金折扣的方式推动预

8、售，在此情况下，核算方案都是有利的呢？为此，我们借鉴企业资本结构决预售房获取的资金成本不仅要考虑现金折扣，还要考策中的理财方法，利用筹资无差别点，给出分析企业虑由此减少的税金，包括营业税、土地增值税、企业筹资方式的税务筹划最佳方案的一般方法。所得税等。3.筹资无