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《世邦魏理仕2008年上海市国际华城项目前期可行性研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、www.fdcsky.cn中国地产商域网上海“国际华城”项目呈递：上海高昌房地产发展有限公司上海“国际华城”项目前期可行性研究报告2008年1月31日www.fdcsky.cn中国地产商域网上海“国际www.fdcsky.cn华城”项目前期可行性研究报告中国地产商域网目录1.我们对本案考虑的出发点2.上海市高档别墅总体市场研究2.1上海高档住宅需求及价格走势2.2高级别墅板块简介2.3上海土地转让政策及操作形式研究2.4重点项目简介2.5市场小结3.相关高档别墅案例研究3.1个案分析一：湖庭3.2个案分析二：江南华府3.3个案分析三：太阳湖大
2、花园II3.4个案分析四：绿城·千岛湖度假公寓4.项目地块环境分析4.1地块本身的特点以及限制4.2周边现有生活设施4.3周边自然环境及可利用的资源4.4未来生活配套设施的分布4.5周边交通环境2www.fdcsky.cn中国地产商域网上海“国际www.fdcsky.cn华城”项目前期可行性研究报告中国地产商域网4.6区域房产物业分布5.项目SWOT分析5.1本案项目整体优势5.2本案项目整体限制5.3本案项目的发展机会5.4本案项目的潜在市场风险6.项目总体建议6.1项目定位6.2项目总体开发方案的建议6.3建筑风格及景观风格建议6.4项目
3、配套设施建议6.5项目的整体营运方案7.初步财务分析7.1基本参数设定7.2现金流量模型分析结果附件一：现金流量表附件二：上海市宏观经济分析3www.fdcsky.cn中国地产商域网上海“国际www.fdcsky.cn华城”项目前期可行性研究报告中国地产商域网1.我们对本案考虑的出发点上海“国际华城”是一个极具稀缺优势的住宅项目，在未来已不太可能再出现类似的位于上海境内，直接邻湖，没有200米退界要求的稀缺别墅，具有不可复制性。可行性项目定位方基于如此稀缺的优势，我们认为，上海“国际华城”项目将可以向：考虑塑造成为：唯一位于上海并拥有Ø上海唯
4、一之零湖岸五星级酒店式服务别墅，配套五星级酒店及一线开阔淀山湖景观服务式公寓。的精装修服务式湖景别墅项目公寓部分将成为依托上述定位的基础元素除了景观优势之外，还需具备重要元素：于整个别墅项目形象§国际品牌和国际品位的硬件配置——别墅附带国际标准精装之内的精装修全配之修，公寓附带国际标准精装修及家具、家电。服务式湖景公寓§塑造成上海屈指可数的休闲型别墅的软件配置——旁边的酒店地块需确定一家国际高端品牌的酒店经营管理品牌，该品牌除了运营酒店和会所之外，同时为整个项目的别墅和公寓部分提供可供选择的酒店式增值服务。因而，如何充分利用好这一稀缺资源，使
5、项目的稀缺价值最大化，以创造资产价值最大化，将成为撰写本报告的出发点。报告中，我们通过市场重点项目的充分研究、本项目自身条件的分析，在富有前瞻性的建议中，我们希望本项目可以达到或做到：Ø住宅用地中，充分满足0.45容积率，做到独立别墅和公寓等建筑形态对容积率的互相平衡，使项目的利润达到最大化；4www.fdcsky.cn中国地产商域网上海“国际www.fdcsky.cn华城”项目前期可行性研究报告中国地产商域网Ø控制单套面积，合理控制总价；Ø以别墅形态为主，少量双拼或联体别墅和公寓形态以拔高容积率。但联体别墅需具有独立别墅的建筑外观，公寓形态
6、在尽可能满足高区可看到湖景的基础上做到外观和内部布局均具有设计上的独特性。文中我们将对各种形态组合提出具体思考及建议，以供双方进一步讨论。Ø建筑形态首先摒弃中式建筑，其原因在于：o本案周边现有中档别墅项目采用中式建筑形态，使本案也采用中式形态将难以体现除了景观之外的其它优势；o本区域现有多个别墅项目采用中式建筑形态，使朱家角区域已形成中式建筑的固有格局。o中式建筑难以体现项目的高档性和亲水性。文中我们将提出三种建筑风格以供双方进一步讨论。Ø报告最终的财务测算基于对目前市场研究基础上较为保守之测算，如最终产品综合方面均具有优势，将有机会将售价提
7、升。5www.fdcsky.cn中国地产商域网上海“国际www.fdcsky.cn华城”项目前期可行性研究报告中国地产商域网2.上海市高档别墅总体市场研究2.1上海高档住宅需求及价格走势2.1.1全市住宅成交量及销售均价变化内环以内住宅成交量的急剧下降导致当月销售均价的下跌全市住宅成交量及均价宏观调控3,500,000宏观调控10,0009,0003,000,0008,0002,500,0007,0006,0002,000,000(sq.m)5,000(RMB/sq.m)1,500,0004,000成交量1,000,0003,000成交均价2
8、,000500,0001,000--Mar-05May-05Jul-05Sep-05Nov-05Jan-06Mar-06May-06Jul-06Sep-06Nov-
