土地增值税税务筹划.ppt

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1、土地增值税税务筹划简介土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。我们以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特点出发，对该税种的纳税筹划进行阐述。土地增值税基本介绍A土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。税率：四级超率累进税率增值额与扣除项目金额的比率税率%速算扣除系数%不超过50%300超过50%——100%405超过100%——200%5015超过200%6035纳税义务人：内外资企业、行政事业单位和中外籍个人征税范围：转让国有土地使用

2、权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产买卖A计算收入总额（不含税11%、5%）E应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数B计算扣除项目C增值额=转让收入-扣除项目金额D计算增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率档次土地增值税计算步骤A取得土地使用权时支付的金额（地价款和税费）E房地产开发企业的新建房转让，加计扣除=（A+B）*20%B房地产开发成本（征用费、耕地占用税、拆迁补偿、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费）F转让存量房时旧房购买价①评估价=重置成本*成新度折扣率②购房发票可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除发

3、票金额*5%*年数③核定征收、C房地产开发费用1.能按转让房地产项目计算分摊利息并能提供金融机构贷款证明利息+（A+B）*5%以内2.否则（A+B）*10%以内D税金：城建、教育、印花、契税（有购房发票和契税完税凭证）扣除项目确定不同主体不同转让行为扣除项目房地产开发企业出售新房A.土地使用权金额B.开发成本C.开发费用（分两种情况）D.税：城、教E.加计扣除20%非房地产开发企业出售新房有印花税没有加计扣除各类企业出售存量房A.地价B.房产原值（三种情况）C.税：城、教、印花、契税各类企业转让土地使用权A.地价B.税金土地增值税税务筹划B一、收入分散筹划法扣除项一定的情况下，减少收入，从而减

4、少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于增值税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。二、利息支出筹划法房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支

5、出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。两种规定就为纳税人纳税筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果前者利息支出大于后者计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利

6、用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。纳税筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100>80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70<80，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机

7、构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。三、代收费用并入房价筹划法按规定，房地产开发企业在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项费用，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，要作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以