土地增值税税务筹划案例分析

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1、土地增值税税务筹划案例分析土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税具有以下特点：该税种是以转让房地产取得的增值额（房地产销售收入减去可扣除项目）为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；按增值额占扣除项目金额的比例确定30%～60%的四级超率累进税率，按次征收。一、土地增值税税务筹划介绍土地增值税至实施以来，一直被业界认为是对房地产企业收益影响最大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2

2、月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。可以预见，对房地产企业来说，进行有效的土地增值税税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。下面我以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，围绕具体案例进行筹划。土地增值税的筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。a）巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划《土地增值税暂行条例实施细则》规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款

3、利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。这里所说的“(一)”为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的“(二)”为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工

4、程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可利用另外一种方法。下面举例进行说明。例：兴业房地产公司2006年4月开发一处房地产，为取得土地使用权支付800万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1400万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为：(800＋

5、1400)×10%=220(万元)；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为：200＋(800＋1400)×5%=310(万元)。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。b）分散有关经营收入进行税收筹划房地产所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可

6、以通过两次销售房地产进行税收筹划。例：某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为：600／400×100%=150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额；增值×50%-扣除项目金额x×15%。因此，应当缴纳土地增值税：600×50%－400×15%=240(万元)

7、。如果进行税收筹划，将该房屋的出售分为两个合同:第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400／300×100%=133%。应该缴纳土地增值税：400×50%－300×15%=155(万元)。根据计算结果可以看出经过税收筹划的税收负担明显减少。c)通过合理定价进行税收筹划依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项

8、目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目