商业地产发展模式优化选择.doc

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1、商业地产发展模式优化选择商业地产发展模式优化选择类别:偷师学艺评论(0)浏W7)2011-03-0213:15标签：商业屮国经济经历了2008到2009年经济危机,商业地产的投资开发也同样经历了痛苦的历稈,超过半数的购物屮心无法正常开业，即使开业的项目的状况也不得不面临着名副其实的养商期，商业空置率的惨状令人窒息。目前屮国商业地产发展模式众多，耳熟能详的有力达广场模式，屮粮大悦城模式，华润万彖城模式，宝龙城市广场模式，新加坡凯徳模式等等，还有新兴的华联模式，茂业百货模式,世茂地产模式，犬商新玛特模式，众多的模式各有利弊，有的面临资金压力，有的面临扩张速度压力，有的血临倒闭压力，有的面临人才的

2、压力。笔者将目前所岀现的模式结合白身的经验，以最典型万达广场模式与屮粮大悦城模式为例，进行屮国商业地产未來发展模式变迁的阐述及预测：—、力•达广场模式万达日前的产品线非常丰富，在其主打的综合体概念屮，有散传型物业，持有型物业，虽然是多元化的发展路线，但究其根本并没有超出地产与零售两大行业，多元化造成的经营风险不大。力达是不断进行变革，付诸行动并取得成果的成功企业，并且已经将力•达院线，力千百货两大现金流业态作为企业的发展Z重，这两大业态是其在现金流方面的重要布局，我们完全可以认为万千百货的账期款，将会成为万达解决的资金压力的重要渠道么一，根据有关资料显示，目前在联营扣点模式下的百货业者45%

3、的融资源于应收账款，资金来源也有25%为应收账款，如太平洋百货、百盛等声誉较好的商场，账期可在40多天，其他账期长达半年萇至更久。力达截至2010年底约有20个力•千百货进入正常运营期，按照单店每年1.5个亿的销伟额，届时每年力达集团将会有上百亿的账期款可以应用到刀达集团的房地产发展领域，随着万千百货的快速扩张，这一无需利息的现金流模式将会促使力达发展的越来越快,将其他商业地产开发商远远的甩在示面，这正是力达集团进入百货领域的真正H的。这一模式的成功需要较高的百货运营经验作为支撑，宝龙地产曾经也进入这一模式，打造自身的康城百货，但是由于此业态与其发展的区域，招商能力，尽量放弃拆迁难度大，不具

4、备快速入市条件的土地；2.适当加大住宅比例以补贴持有商业资产；3.在快速复制和标准化的开发模式的基础上，特别是设计方面和内装方血的精细化需要加强，这与“不能太特色”的原则并不冲突。4.做好各业态选址评估机制，商业地产屮的酒店、购物屮心、写字楼、公寓业态都有其自身的选址标准及发展周期，并非每个城市都己经达到五星级酒店及高档次写字楼曲市的阶段，为了低价拿地而承诺地方政府做大而全的综合体，会让力•达背负众多非优质资产；5.加强防范万千百货账期款的应用比例，设置最低风险底线；6.利用白身业主方优势，进入家居建材行业。二、中粮大悦城(华润万象城)模式大悦城在其大部分零售品牌与商圈的百货重合，但是购物屮

5、心折扣不及百货公司，导致逛的人多，买单的人少，在中国目前的消费发展阶段，即使是在一线城市消费者依然选择了折扣更低的百货公司，而非体验型的购物中心，大悦城模式仅靠几个快速时尚品牌（ZARA,H&M,优衣库,C&A）的销售无法支撑商业高昂的成木。第二，大悦城最叫廉的是百货公司屮较少的餐饮娱乐业态，这也导致消费者实际买单领域最终是低租金收益业态。第三，不能够很好的认清二三线城市年轻人的消费力水平，盲目复制一线城市的年轻时尚品牌。补缺：1.在项目获取方面，要坚持综合性评估土地价格，I叫报空间、开发风险等要素,综合运用多种方式获取价格合理、冋报空间较好的项目资源，不要盲目高价收购资产。

6、2.主流的收租模式从I古I定租金模式彻底转变为扣点模式，获取更大经济收益，适当租金补贴给品牌商家预留较多的打折下浮空问。3.成立白身的百货公司系统，将购物屮心彻底百货化，以利于与项目周边的百货业态相竞争。4.由于百货公司给予商家的面积较小，商品丰富度和品类的齐全度方面通常不全，大悦城应该从差异化的货品来寻找发展空间。在研究这两种发展模式屮发现，力达的路线和美国通川汽车曾经走过的过度金融化的路线非常相似，可以预测其正在进行着一场商业地产向金融服务转化的过程，进而可能预埋下商业地产金融化的地雷，过度金融化的风险在会在金融危机屮显露无遗：可以预测，从百货到购物屮心，大卖场到百货化，购物屮心百货化，

7、这是商业地产、零伟业不断发展融合的必然趋势，如果不能把握其屮的发展趋势，将会有大批所谓的商业地产商被淘汰，还原成为住宅地产商家园首页-我的文章-我的文章商业地产和住宅开发的八个区别类别:我的文章评论(0)浏览(81)2010-06-0214:40标签：商业摘录区别一：开发利润不同购物屮心等商业地产项H与住宅项H在众多实际的开发操作模式上存在着本质的区别，具体表现在消费市场调研分析、开发周期控制、定价策略、商业