镇江某项目整体营销策划方案.doc

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1、镇江某项目整体营销策划方案镇江某项目全案营销策划方案（察）随着镇江城市人口的持续增长，外来人口的增降加导致消费者对住房需求的增加，在很大的程度上促进了镇江房地产业的发展。城市人口规模持续增长随着收入水平的不断提高，居民消费支出也呈现稳步增长的态势，房地产等高端产品的市场消费能力得到了一定的提高，这给镇江房地产业带来了很大的发展机遇，有力地推动了镇江房地产市场的高速发展。人均可支配收入快速增长城市建设步伐加快，综合功能日益完善，房地产投资额在全社会投资总额中的比例也将不断加重，开发力度进一步加大.预示着房地产市场将呈现出不断走好的趋势，镇江市房地产市场日趋活跃。房地产开发力度不断加大近

2、年镇江市城市建设力度及拆迁量不断增大，百姓人均可支配收入不断增加，使得对房地产需求不断增加，而土地价格不断上涨，所以房价上涨在所难免。商品房价格走势不断攀高镇江房地产市场特征综合分析♦宏观调控效力显现，中低价商品房成为销售主流♦消费者购房趋于理性，房价成为敏感因素♦城市拆迁重新放量，拆迁客户仍是市场的消费主力♦房地产市场发展态势逐渐趋于成熟，房价上涨趋向稳定♦房产开发模式不断创新♦市场细分化趋势明显，产品向多元化，人性化方向发展♦大盘开发成趋势，开发企业积极储备土地♦市场向外围化，郊区化发展〔竞）镇江房地产市场板块特征关于丹徒之一♦规划就是竞争，规划就是生产力！♦打造镇江生态新城！丹

3、徒新区是镇江冃前城市化发展的重点区域，丹徒区政府正积极推行“生态丹徒”政策，并极力将丹徒新区打造成镇江市的最大的生态居住区。借助其优越的地理位置，丹徒未来的发展潜力很大。但是，镇江当地政府经济能力有限，学府区、南徐新区的重点城市规划以及丁卯区的拦截，丹徒未来的发展亦将受到一定制约。关于丹徒之二♦镇江市南部地区中心♦规划建设用地总面积15平方公里，15万人口♦以高新技术产业，第三产业及生活居住为主的新兴城市区♦目前丹徒区政府职能部门已均迁至♦将是未来的区域发展中心和城市建设重点♦新区无重大型工业厂矿生产企业，无重大污染源，整体环境良好项目周边市政及交通丹徒板块配套一览目前新区已建成的集

4、中商业项目和楼盘配套的商业部分面积已经达到近24万方，从总量上说，区域的商业配套而积已能够满足入住人群的生活需求。但由于现有商业配套在销售更多带有投资性质，导致各商业项目虽已经建成但空置率较高。直接由于生活配套的匮乏和滞后，导致区域人气不足，各个楼盘入住率不高。•铭基商贸城，经营物流、建材、家具等；较为丰富的农贸产品等目前需至驸马庄采购（约1公里路程）；风景城邦规划建设农工商大型超市。•太平洋商业街，东方商业广场已建成，尚未经营，成败尚难定论。•大港中学，江苏省重点中学，而向镇江全市招生；区中心医院已建成，区人民医院建设中。•银行，中行、建行、农行、移动、邮政皆设有营业网点。•交通，

5、公交6路、118路、21路、丹徒新区夜班专线均由市中心至新区或新区外围。丹徒新区住宅是随着丹徒新区新行政中心而启动，并紧紧围绕新区政府所在地展开，板块内楼盘整体价格区间在2000-2200元间，是目前沪宁沿线楼市盆地。丹徒新区市场尚处于启动期，板块内生活配套相对匮乏。虽开发多年但仍旧是空城一座，新区住宅成熟并形成大规模入住尚需时日。区域内的开发一类是早期的本地开发商，产品形态相对落后，项目规模也较小。另一类是外来投资企业，以大盘的规模带来全新规划理念，产品规划甚至高于镇江的整体水平。尽管总体规划起点高，但产品品种单一，产品线雷同，同质化现象十分明显。由于丹徒新区板块是目前镇江房地产市

6、场价格盆地在此，主力购房人群以市区逃离高房价的中低收入人群，以及大量的投资客户。随着丹徒新区建设的不断深入，新区的土地市场将呈现放量趋势。区域分析小结一类竞争个案大气/简约/国际化广告风格世界情境小城，为镇江未来喝彩！广告语镇江首个百万方情境社区，缔造生活新地标广告总精神幼儿园、高档会所商业街内部商业街农工商超市（计划一期交房即开业）/星级酒店外部配套Jun-0<>7交房时间二期现房销售16幢/200余套现推出一•期208套已交付首期20万方规划住宅套数三室二厅/130平米三室两厅/135平米主力户型/面积一期多层/小高一期阳光西班牙情景洋房/小高/联排/叠加结构形态均价2200-2

7、300多层基价2500均价（元/平米）36.60%40.50%绿化率1.351.26容积率中式组团、宅间绿地三山、两河、一湖景观形态融合欧式元素多元情景建筑/西班牙、英伦、北欧建筑形态住宅/商业复合开发/住宅、商业、酒店、娱乐产品规划207万方约100万方总建筑面积杭州钱塘开发/镇江钱塘开发上海农工商/镇江明旺、镇江兴兆投资/开发商彩虹城风景城邦楼盘名称清新/自然雅致/温馨/生活化广告风格生活之城、构筑幸福广告语镇江首席风尚人文化住区新城市生活版图领导者广