伦敦都市项目整体营销策划方案.doc

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1、伦敦都市项目整体营销策划方案第一章开发背景分析一、宏观形势分析（一）近期楼市调控相关政策1、2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；2、2009年12月14日中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给。支持居民自住和改善型购房需求；3、2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措；4、2009年12月17日，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制；5、2010年1月10日26，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括：增加

2、保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称“国十一条”。（二）房贷政策不断调整1、自中行率先取消首套房房贷利率7折优惠后，多家银行也纷纷跟进。据银率网最新发布的2月房贷市场报告中采集的信息表明，目前中行、招行、光大、北京农商行、盛京银行和南京银行6家银行将首套房的最低优惠利率调整为8.5折，广发银行调整为8折；2、国务院办公厅日前发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款

3、首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。40%首付+1.1倍利率给用贷款购买二套房者套上了“紧箍”。二、嘉兴房地产市场分析（一）嘉兴房价疯涨，抑制购房消费262009年下半年在市区各大楼盘营销中心，投资炒房心态的占了大半；部分购房者为了取得一套房源，彻夜排队争购之风重现楼市，炒房热度不断升高。成交急剧放大，房价疯狂飙升，嘉兴楼市的住宅均价在短短数月时间里从5500元/㎡上涨至8000元/㎡，出乎预料的市场走势和房价大幅上涨，已经远远超出了市民对房价的预期和承受能力，“工资涨不过房价”使工薪阶层只能“望房兴叹”。而宏观政策的变化，也使投资客在市场形势未明朗的情况

4、下转而观望，渐渐淡出嘉兴楼市。（二）2010年楼市现状从进入2010年以来，在政策调整和市场供应量萎缩等因素的影响下，1月份新房交易量就已不尽如人意，而2月份在楼市成交下行态势和春节传统的淡季的双重压力下，不出意料地再度萎缩。据官方最新备案数据显示，2月1日至28日，嘉兴楼市整体成交备案套数仅为971套，与1月的1646套的成交量相比出现了近50%的减幅，与09年2月市场“寒冬期”的1156套相比都有一定的差距。2月嘉兴商品房销售均价为5385.44元/平米，此价格是自09年8月嘉兴房价开始上涨以来，近半年内的首次回调，与今年1月份6330.45元/平米的价格相比降幅高达

5、15%，仅相当于09年8月份左右的价格水平。如此行情，显示了嘉兴楼市在近期多项政策调控的集中作用下，市场已开始有明显的松动迹象。26第二章项目概况、项目推进及亮特点提炼一、项目概况²本项目位于嘉兴的政治中心、文化中心，科教中心——南湖区；²占地约127740㎡，容积率1.5，总建筑面积约28万m2，绿地率40%，建筑密度23%；²别墅1幢，占总量的0.3%；²联排96套，占总量的28.66%；²空中别墅78套，占总量的23.28%；²小高层、高层160套，占总量的47.76%二、项目推进计划开工：2010年3月样板区开放：2010年9月一期开盘：2010年10月二期开盘：

6、2010年11月三、亮特点提炼（一）26深入分析发掘伦敦城市特色，结合江南水乡文化，通过独特的结构形式、空间尺度、标志性的景观设计，体现原汁原味的伦敦居住生活。伦敦都市，将以伦敦这一西方文化代表为主题元素，展现日不落帝国的独特魅力，借鉴西方生活的精华，提倡一种时尚、浪漫、奔放、积极、自由的生活态度，营造出一个和谐、自然、休闲的生活环境，同时伦敦都市将把白金汉宫、大本钟、伦敦塔桥等诸多极具代表性的伦敦建筑运用到地块的规划建设中，以求在嘉兴即可感受伦敦的文化与艺术，体会到英国皇室的无尚尊荣。伦敦都市将打造成为又一个嘉兴顶级生活模式的代表，完美“演绎品质生活”，给予居住者无比的

7、荣耀。（二）公园地产.打造地块东西两侧生态公园，贯彻“伦敦都市、左右逢园”的理念，实现“家在公园里”的居住梦想！公园里的家既能为您带来健康、美景与好心情，也能为您带来尊贵和荣耀！健康从呼吸清新空气开始，豪宅生活就得有公园；从纽约中央公园到伦敦海德堡公园，从巴黎凡尔赛公园到东京新宿御院，其周边的豪宅都成为富豪新贵们的居住首选，既拥有美丽风景，又拥有至高无上的尊崇与荣耀。海德公园是伦敦最著名也是最大的公园，位于白金汉宫的西侧，历史上曾经是英国国王的鹿场，后来又成为了英国人的集会场所。伦敦都市西侧的海德公园，是一个近18000㎡26