郑州热电厂项目投资可行性建议报告书.doc

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1、前言错误！未定义书签。一、宏观环境21.政策环境22.经济环境43.宏观小结5二、市场环境61.整体市场62.区域市场73.市场判断13三、项目认知141.项目区位142.四至及交通143.周边环境144.经济技术指标145.SW0T分析156•项目界定15四、项目发展战略161.项目的核心问题162.项目发展战略16五、项目定位181•总体定位182.市场定位183.客户定位184.产品定位195.价格定位19六、经济评价201.总图方案202.规划指标213.开发计划214.经济评价225.敏感性分析28七、结论32一、宏观环境1•政策环境在20

2、09、2010年相对宽松的市场环境下，房地产市场得到长足的发展，量价高涨，泡沫又现，为稳定房价，打压投资投机性需求，2010年底房地产行业进入了新的一轮调控期。20H年伊始，“新国八条”拉开调控序幕，各地“限购令”接踵出台，首付、利率不断攀升，房产调控力度空前。2011年至今重点政策一览:分类政策概要主要内容行业政策新国八条加大保障性安居工程建设力度；加强差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1・1倍；严格制定执行限购政策，外地人禁止购房，本地人最多可再购1套住房；国五条已实施住房限购措施的城

3、市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的一•二线城市也要采取必要的限购措施。郑州版“限购令”对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本市市区（含市内五区、郑东新区）向其售房。税收政策个人住房转让营业税政策调整调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。土地政策严格住房用地供应管理各

4、地要增加十地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和屮小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量的70%的要求；大力推广以“限房价、竞地价”方式供应屮低价位普通商品住房用地。金融信贷存款准备金上调央行年内六次上调存款准备金，大屮型金融机构存款政策准备金率已达到了21.5%的高位。据佔算，目前可一次性冻结银行资金3700多亿元。贷款利率上调央行年内三次加息，调整后，金融机构人民币一年期贷款利率达6.56%。公积金贷款利率上调五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率

5、也由4.00%上调至4.20%。从2011年至今出台的一系列行业、税收、土地、金融信贷政策来看，政策的核心要点在“促供应，抑需求”，促进屮低价位特别是保障性用房的有效供应,抑制投资投机性等不合理需求的释放，以达到稳定房价的H的。“限购令”为调控政策屮的重要一点，主要H标为合理引导房价过高、上涨过快城市的购房需求。短期内可打压楼市销售量高涨的势头，但长期来说，“限购令”为阶段性政策，将在保障性住房大规模JL市，整体市场供应充足的情况下退出市场。政策屮对市场影响最为深远为“限购”、“限贷”政策，这些政策调控的重点在于打击投资投机性需求，在一二线城市大而积

6、限购的情况下，投资投机性需求量迅速下降；政策严施，市场观望情绪浓厚，再加丄购房成本的增加，改善性需求出现延后或停止购房；首置需求相比改善性需求，刚性更强，需求旺盛，受政策影响相对较小。从郑州市场来看，严格执行信贷政策，并在市内五区及郑东新区限购，销售量受此影响，大幅下降，投资投机性需求退出市场，改善性需求受到抑制，刚性首置需求受影响相对较小，为购买的主力。销售量虽出现大幅下降，但大量刚需客户支撑市场良好预期，销售价格仍旧坚挺，继续上涨。1•经济环境在国内经济持续、快速发展的大环境下，郑州市宏观经济形势持续向好，主要表现在GDP总量稳步增长、人民收入水

7、平和牛活水平不断提高、城市建设投资规模不断加大、产业结构优化升级、城市化水平不断提高等方面。2.1GDP保持稳步增长，2010年跻身城市发展“第一方阵”2003年以来,郑州市GDP稳步增长,2010年GDP总量达到T4000亿元,同比增长13.0%,增幅较2009年上升1个百分点。“4000亿元俱乐部”，被视为全国大屮城市经济发展的“第一方阵”。全国范围来看，此前只有JL海市、北京市、广州市、深圳市、苏州市、天津市、重庆市、杭州市、青岛市等东南沿海城市或直辖市入围。而郑州2010年GDP达到4000亿元，意味着随着经济社会的快速发展，郑州市已经跻身全

8、国大屮城市经济发展的“第一方阵”。2.2三产结构不断优化郑州市三产结构不断优化，2010年调整为3.1：56