遵义罗庄项目投标方案(第二部分 ).ppt

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1、第二部分商业1第二部分商业篇商业市场环境分析商业物业整体定位2商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论3城市商圈形成规律——百货专业市场社区商业百货等购物市中心区域专业市场市中心区域专业市场发展阶段市场表现经营模式经营业态第一阶段第三阶段第二阶段以市中心单极模式发展在次级中心区域出现专业市场在个区域形成以社区型为主的商业次中心自有住宅底商经营或出租为主商铺市场化，经营和销售同时存在，大卖场开始出现商铺特色化，销售成为核心赢利手段百货为主专业市场餐饮、休闲城市中心区域城市

2、的临近郊区地带社区商业(新兴商圈)遵义核心商圈已经成型，开始出现潜力商圈，并有形成新兴商圈的可能4商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论5遵义商业市场总体格局——由一个中心商圈、两个配套商圈构成丁字口商圈港澳商圈广珠商圈百货、综合类为主核心商圈区域商圈，作为市中心配套未来新兴商圈在城市中心区域形成以百货为主的核心商圈，在相对较偏远的区域以专业市场为主。商业市场中心商圈：百货类为主港澳商圈：以专业市场为主，夹杂部分休闲、餐饮业态。广珠商圈：目前还未形成，整体商圈处于规划中6

3、商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论7核心商圈（丁字口商圈）——以国贸、重百为中心，商业氛围浓厚，但无规划，形象档次较差主力业态：百货+通讯主题定位：市中心商圈、复合型商业规模：租金：300-400元/平方米·月、50-100元/㎡·月售价：3.5-3.8万经营情况：较好商业市场道路名称主要业态规模价格中华南路百货2层350-400元/㎡·月中山路百货1层百货、2层其它元/㎡·月新华路百货1层百货、2层其它80-300元/㎡·月大兴路通讯2层50-100元/㎡·月公园路

4、百货2层50-100元/㎡·月民主路百货2层80-100元/㎡·月子尹路餐饮2层60-100元/㎡·月8港澳商圈——主要为专业市场、零散餐饮休闲业态，商圈面临升级主力业态：建材、家电数码、零散餐饮休闲主题定位：核心商圈配套商圈、专业市场为主规模：租金：100-200、50-100售价：2.5-3万经营情况：较好商业市场道路名称主要业态类型租金延安路机械、五金1层底商15-35元/㎡·月外环路建材2层25-50元/㎡·月北京路机电、电器2层100-200元/㎡·月香港路数码、家电、厨卫部分2层60-100元/㎡·月贵阳路低档餐饮1层20-30元

5、/㎡·月澳门路休闲、小酒吧、家具2层，部分3层100-200元/㎡·月9广珠商圈——处于城市向北拓展方向，正依托周边新兴小区形成主力业态：建材主题定位：北部新城新兴商圈规模：租金：50以下、50-100售价：2.0-2.8万经营情况：一般商业市场道路名称主要业态规模价格深圳路建材、百货2层，15-40元/㎡·月大连路汽配、建材1层，部分2层15-30元/㎡·月南京路餐饮、部分空置2层，15-30元/㎡·月上海路汽配1层25-75元/㎡·月广州路家具，大部分空置2层，30-90元/㎡·月厦门路餐饮、杂货店1层，20-30元/㎡·月10商业市场环

6、境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论11SWOT分析优势：1、位于城市节点，可吸纳新老城区人气2、地理位置较好，片区商业较为成熟劣势：1、道路未修好、临街面不强2、招商水平不高机会：1、目前经开区商圈尚未形成，市场存在空白点。2、本案周边数码建材业发达。人群、需求恒定。而餐饮、休闲、娱乐零散，档次不高，商圈迫切面临升级。3、随着人们物质生活水平逐渐提高，消费需求呈现多样化的发展。遵义需要特色化商业供应。威胁：1、经开区未来可能形成餐饮、休闲、娱乐商圈，分流人群。2、本案处于两个商

7、圈边缘位置，地位尴尬。12商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论13市场及SWOT分析启示——本案商业的市场机会点：通过市场先动优势，吸引未来新兴区域入住人群；通过项目特色化打造，实现自身商圈升级换代。1、商业存在空白点，抓住市场空白点，以商圈补充品、衍生业态入市将是项目商业发展机会2、本案所处商圈面临升级，走特色化、超前化道路将是项目发展方向3、为规避未来经开区商圈竞争，适度控制商业规模将使项目风险可控丁字口商圈港澳商圈广珠商圈继续服务整个市区面临商圈的升级未形成，市场

8、机会所在遵义商圈未来发展机会点商业市场14第二部分商业篇商业物业整体定位商业市场环境分析15商业物业整体定位城市功能定位业态定位目标消费群定位档次定位形象定位规模定