白沟60亩项目策划报告.ppt

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1、白沟项目策划报告恒通嘉信，2009,12,29目录第一部分区域市场研究及竞争形势分析第二部分消费者研究第三部分项目定位思路及建议第四部分销售及推广建议第一部分区域市场研究及竞争形势分析一、白沟区域房地产市场情况综述二、市场形势分析研究三、区域重点个案分析一、白沟区域房地产市场情况综述1、白沟未来市政规划白沟镇政府制定了一个以树立“白沟”品牌为主线、其他为辅线的“品牌强镇”发展战略。以树立“白沟”品牌为中心，对内盘活全镇各种资源，对外招商引资，从而带动当地工商业一体化发展。白沟城市建设按照“次中心城市”和“京南卫星城”的发展定位。第一阶段（2009

2、—2012年）全力做好从“副县级镇”到“开发区”的建设工作。另外，白沟东一环、北一环和京白路二期工程等三条百米宽道路今年11月主路实现通车。交通环境的改善，对地产业的发展起到了极大的拉动作用，也将吸引大批投资客及外地购房者。2、房地产市场概述白沟2009年住宅成交量剧增。今年3月全国房地产市场回暖后，白沟10多个楼盘入市，全镇住宅供应在6000套以上，到目前也基本售罄，市场消化力非常好。白沟本地人口有限，外地经商者是购房者的主力军白沟房地产产品同质化现象非常严重市场现有产品，缺乏整体特色规划，户型缺乏新意，没有小区绿化园林概念等等问题；白沟商贸业

3、发展势头强劲，对未来房地产的推动作用将体现在刚性需求增加，投资客群不断增多。小结：（1）白沟房地产市场供应量增长极快，2009年3月入市6000套住宅，到现在为止，仅剩余200套左右，平均每月成交700套左右。市场消化能力也极强.目前剩余的200套户型均为大面积，160平以上难以消化，70-90平，98-120平户型成交量最大，最受欢迎，总价格在16万—26万范围内。（2）在售楼盘档次定位不高。未来市场需要中高端的项目，以满足不断升级的消费需求。（3）随着市政规划的进一步实施落实，伴随着经济的发展和区域交通的完善，必然会带动白沟房地产未来的长足发

4、展。二、区域重点个案分析(一)、盛景国际1、项目基本情况地理位置富强路与北外环路交叉口东行100米投资商龙安泰房地产开发有限公司发展商白沟人民政府龙安泰房地产开发有限公司联合开发物业公司自有物业销售电话2802222；2897777代理商沸点地产策划营销机构物业费0.8元/平米/月开工时间2008.06入住时间2010.04总占地面积约12000平方米总建筑面积约40000平米建筑形式框剪建筑层数23、29使用率70%容积率32、销售情况起价2100元/平米折扣情况一次性99折均价2400元/平米开盘时间2009.11.14开二批房源最高价259

5、0元/平米房屋总套数513套目前销售率一期售罄；二期剩余5套销售高峰期09年4月-10月份该项目价格是白沟单价最高的项目，商业配套成熟。最高价2590元/平米。且销售速度较快，11中旬推第二批房源，目前所有房源仅剩余5套。注：75平米的纯南向一室一厅户型销售数度最快。3、项目户型情况户型结构建筑面积套内户型点评一室两厅一卫72.8859.86宽敞阳台；卧、客、厨均朝阳两室两厅一卫10787.74全明户型，超大采光窗三室两厅两卫143117.26户型方正；南北双阳台；双卫在售2号楼，共3个单元，总共三种户型。此外，白沟市场对高层楼盘抗性不大。2期在

6、售户型：户型种类套数剩余套数一室两厅一卫704两室两厅一卫70售罄三室两厅两卫70仅剩顶层1套机会点分析：该项目11月14号推出第二批208套，20天的时间内完成90%左右的销售，而且做为高价、高档楼盘，真实反映了白沟房地产市场目前状态下的市场机会，以及市场消化潜力很大。4、主力户型分析户型面积：107.65㎡（高层）户型类型：两室两厅一卫层数：6-24层特点a、南北双阳台，采光好，可储物。b、餐厨一体，方便实用。e、四明户型。缺点：a、入户门与卫生间门相对，风水相冲。b、入户门通往卧室通道狭长。c、厨房空间小且狭长。户型点评：户型设计中规中矩，

7、相对平庸。没有太多的亮点。5、客群分析年龄：各个年龄段身份背景：商户工作区域：本地收入状况：相对高收入群体购买项目主要原因：自住入住率：一期处于装修阶段；二期未达到装修要求；客户来源渠道：路牌调查发现，该项目目标客户主要针对白沟经商的客群，由于位置及交通方便，属于提高居住品质的自住性需求较多。楼下大型的商业配套也是吸引客群的主要原因。6、项目点评（1）11月份二批房源销售火爆11月14号推出208套房源，20天的时间内完成90%左右的销售率，一方面反映了一期楼盘的样板效应，另一方面也明确的反映出目前的市场机会，市场消化潜力很大。（2）项目优点：1

8、、该项目具有位置佳，口碑好；2、准现房销售，公摊小3、整体规划相对较好，底商大型超市作为商业配套，9000平米空中花园，较其他楼盘具备一