探讨房地产开发成本控制问题和措施.pdf

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1、建设经济·财会·统计瞳蚵囡蒜晦2011年11月探讨房地产开发成本控制问题和措施黄渊(广西桂林市54l002)摘要：在地产市场的竞争正在日益加剧，要想获取较大的经济效益，房地产企业就必须加强对开发项目的成本控制。本文分析了房地产开发成本在事前控制阶段、事中控制阶段，施工阶段的成本控制措施，并对各阶段的工程成本如何进行控制管理提出了建议。关键词：成本管理；管理建议：控制措施引言房地产开发项目成本控制是一个实时的全过程控制，需要做到各方面综合平衡，才能真正做到成本的有效控制。在实施全过程成本控制过程中，既要全面综合考虑，还要重点把握对关键点控制。只有这样，房

2、地产项目投资才能真正可控，房地产成本控制才能真正出效益。l房地产企业成本管理现状存在的问题目前现状来说，企业的成本管理还没有完全脱离传统的成本管理，虽然注入了很多新的管理制度，也注入了很多新的元素，比如，采用了动态成本管理体系；采用了目标成本管理办法；丰富了招投标的手段；采用了合作商数据库；规范了现场签证与设计变更的流程和控制量。但成本管理工作在事前控制、事中控制和事后控制三个阶段仍存在不足之处。1．1事前控制阶段的不足之处(1>不够重视资金的时问价值。开发周期过长，造成资金利息太高，资金回笼速度慢；(2)产品设计和产品定位中个别分部分项工程的定位不够

3、合理；在初步设计阶段仅对规划指标、总平、户型等内容进行审核，忽视了对不同方案成本的审核；(3)施工图设计过程中，存在设计质量下降、套图、缺项、漏项、设计不明确及设计错误等现象，公司内部的设计管理深度不足、施工图纸会审还不够细致，对设计缺陷未能及时发现，造成设计变更和签证的增加，从而引起工程成本的增加。1．2事中控制阶段的不足之处(1)建筑工程预算(包括标底)的编制质量和准确性还有待提高。因为我们这项业务属于外包业务。均打包给专业的造价咨询公司。从目前的运行情况看，企业缺乏对中介机构的监督、管理以及审核，审查也不够细致；(2)公司目前签订的工程造价咨询委

4、托合同，关于咨询服务质量的要求这一款中，对核心内容的工程量清单表示方式没作具体规定，咨询公司按“自选’，动作完成，比较笼统，不利于甲方审查；(3)材料、品牌合作商数据库未建立或不够完善，样本太少，容易造成入库单位之间结成价格同盟：同时入库单位水平参差不齐，一旦中标，会给施工带来诸多不利影响；(4)材料设备的询价不够贴近市场，未形成战略合作伙伴并形成规模采购优势，造成与旌工单位扯皮。1．3工程进度款的审核不够精确，存在一定的随意性。1_4签证变更的审核还不够及时事后控制阶段的不足之处。对工程事后评价缺乏系统的总结，没有做好经济技术指标的分析，计算固然重要

5、，但只有注意平时总结，才能不断提高业务水平；没有建立企业历史成本数据库。2加强工程成本管理的几点建议事前控制阶段的建议：(1)加强土地购买阶段的市场调查和可行性研究。多研究房地产发展的周期规律，在低谷适量买入储备土地。在土地购买之前我们要制定·132·三大目标，即保底最低利润目标、保底最低销售目标和最高的综合成本目标，并贯彻执行于房地产开发的全过程。(2)注重资金的时间价值，尽量缩短开发周期。目前的实际工作中，拍得土地以后到项目开工建设施的时间过长，一方面给企业造成了大量的银行贷款利息负担，加大了项目的财务成本，另一方面减缓了资金的回笼速度。由于项目前

6、期已经投入大量资金，所以合理的加快开发进度，提前销售环节，是降低财务成本和尽快回笼资金的最有效途径。建议在土地拍卖时花小钱办大事，与长期合作的设计单位和咨询机构进行合作，请期对待拍卖土地进行合理的市场定位、初步设计规划和成本概算，一旦中标，马上进行初步设计，从而缩短设计时间，加快报建报批，这样可以使动工时间提前，大大缩短建设周期，从而节省庞大的、可观的资金占用费，也大大提高资金的回笼速度。(3)设计阶段实行设计方案招投标、限额设计、开展价值工程、加强图纸会审。①实行设计方案招投标。引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证

7、设计的先进性、合理性、准确性。②实行限额设计。把目标成本分解为分部门项成本，并作为设计合同的组成部分，旨在强化设计单位的成本意识，赋予设计单位成本控制的责任，从而获得合理的工程成本，同时杜绝设计浪费和无价值设计，考虑到设计单位并没有专门的造价工程师，可以在签订设计合同时增加适当费用，让其聘请专业的造价咨询单位为设计把关。③开展价值工程。根据价值工程公式，价值=功能／成本，提高产品价值的途径有五种：a．功能不变，降低成本，这是最理想的途径：b动能不变，降低成本；c．成本不变，提高功能；d．功能略有下降，但带来成本大幅度降低；e．成本略有上涨、但带来功能大

8、幅度提高。④加强图纸会审。将工程变更的发生尽量控制在施工之前；在设计阶段，克服设计方案的不足或