森林半岛项目商业部分定位报告.ppt

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1、信阳森林半岛项目商业部分调研定位报告谨呈：信阳建业天明住宅建设有限公司[2006]SY117/25/2021项目SWOT分析城市宏观市场环境分析项目定位建议项目地块及周边环境分析商业市场环境分析目录拟定业态专业人士访谈一城市宏观市场环境分析信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖北接壤，素有“三省通衢”之称，是南北经济文化交流的重要通道。辖4区（浉河、平桥、羊山、南湾）8县，总面积18915平方公里，总人口780万。市区面积43.2平方公里，市辖区人口216.1万，市区人口43.67万。城市结构城市背

2、景地理状况交通状况信阳信阳交通便利，南距武汉214公里左右，距郑州302公里。京广、京九铁路及宁西铁路和国道106、107、312及京珠高速公路、西合高速公路纵横交错，是河南省重要的交通枢纽和连接东西部的主要通道。由于距武汉较近，根据2006武汉城市圈布局蓝图，2010年武汉城市圈将把信阳纳为其城市圈范围。信阳郑州武汉踞武汉214km踞郑州302km城市背景城市总体规划浉河区为信阳市传统的政治、经济、文化中心，以发展商业为主。平桥区以发展工业为主。羊山新区将形成新的行政核心和居住区。南湾区辖南湾湖，以发

3、展旅游业为主，不属于城市发展方向。信阳城市主要发展方向为向北、向东扩展，以中心城市为核心，以县城为纽带，以小城镇为依托，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局。南湾区浉河区平桥区羊山新区城市功能分区未来城市总体布局南湾区位于市中心向西7公里，总面积190平方公里，总人1.96万人，下辖南湾水库管理局、南湾实验林场、南湾乡、南湾湖旅游发展有限公司、贤山开发办等5个单位，辖区内有国家AAAA级旅游景区—南湾湖旅游风景区。南湾区基本情况项目位置城市中心区域北扩东进人口环境状况-劳动力资源丰富，劳务经济

4、已成为信阳农村的支柱经济。2005年末信阳总人口787.55万人。其中，城镇人口216.10万人，占总人口的27.4%；乡村人口571.45万人，占总人口的72.6%。浉河区为信阳城区人口主要聚集区域，（狮河区非农人口26.37万、平桥区非农人口17.3万）市区人口43.67万。项目所处南湾区常住人口仅1.96万人。劳动力资源丰富，信阳全市781万人，劳动力资源丰富，是劳务输出大市。并且信阳的很多在外务工者已成就显著，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。城市背景项目周边常住人口仅1.96万人；消费人口有限

5、，消费力不足经济环境分析城市背景2004年，信阳国民生产总值434.2亿元，位居全省第11位；2005全年生产总值503.4亿元，比上年增长13%，国内生产总值占全省的比重由5.1%变为4.2%。其中，第一产业增加值150.4亿元，增长10.8%，；第二产业增加值193.5亿元，增长16.0％，；第三产业增加值159.5亿元，增长11.8％，三产业占GDP的比重为29.9：38.4：31.7。2005年全市城镇居民人均可支配收入6784元，比上年增长14.2%。如左图:信阳人均GDP、商品零售额、人均消

6、费支出处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在递增。信阳200320042005人均GDP446253106407城市背景信阳2005年人均GDP为6407元，增速约12.7%。信阳人均GDP和零售额双双增长，表明潜在消费能力增加。信阳近三年社会消费品零售总额保持快速增长态势，2005全年累计实现社会消费品零售总额187.6亿元，比上年增涨14.3%。2003人均消费支出3978元,比上年增长5.8%；2004城市居民人均消费支出4282元,增长7.6%；2005年城市居民人均消费支出4971元，比上年增长

7、16.1%，增速明显加大；其中食品类支出1979.91元，比上年增涨5.5%，城市居民家庭恩格尔系数39.8%，比上年下降3.9个百分点，表明随着信阳市民收入水平、消费水平持续增长，消费层次也随之不断上升。消费者特征分析2005年城镇居民阶层消费分类表（数据来源于信阳市统计局）2005年城镇居民分阶层消费情况项目计量单位合计更低5%最低10%低10%较低20%中间20%较高20%高10%最高10%更高5%可支配收入元/人678424532801367247276192786898941504917960

8、消费支出元/人497126542462294536984743559565181045612713服务性消费支出元/人109146344452770510871143135128823626在外饮食元/人1993513105971501933106691048恩格尔系数%39.843.848.249.247.742.438.935.131.229.72005年城镇居民人均可支配收入6784元，阶层之间水平呈现明显的梯度走势，收入差距有加大的